YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/23
KARAR NO : 2021/10735
KARAR TARİHİ : 02.11.2021
MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda; davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hüküm, davalılar vekili tarafından duruşmalı, davacı vekili tarafından duruşmasız olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 02/11/2021 tarihinde davacı vekili Av. … ile davalılar vekili Av. … geldiler. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00’e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; davalı … ile inşaat yapımı hususunda adi ortaklık ilişkisi kurduğunu, ortaklık nedeniyle davalıya 240.000 TL tutarında ödemede bulunduğunu, daha sonra aralarında çıkan anlaşmazlık nedeniyle ortaklığın sona erdiğini, 24/03/2007 tarihli sözleşme ile ortaklık hissesine karşılık yapılacak olan inşaattan dört adet daire ve 10.000 Euro paranın kendisine verileceğinin kararlaştırıldığını, ancak üç adet dairenin devrinin yapıldığını, taahhüt edilen 2. kat 5 nolu dairenin tapusunun verilmediği gibi 10.000 Euro’nun da ödenmediğini ileri sürerek; davaya konu 2. kat 5 nolu dairenin değerinin tespiti ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, şimdilik 5 nolu daire bedeli olarak 2.800 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte, 10.000 Euro’nun ise aynen dava tarihinden itibaren döviz alacaklarına uygulanacak faizi ile birlikte, olmadığı takdirde ödeme tarihindeki kur üzerinden dava tarihi itibariyle işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş, 20/06/2014 tarihli ıslah dilekçesi ile 5 nolu daire yönünden talebini 130.192 TL’ye yükseltmiştir.
Davalı …’in yargılama sırasında vefatı üzerine davaya dahil edilen mirasçıları; murisleri ile davacı arasında adi ortaklık ilişkisinin bulunmadığını, davaya konu 24/03/2007 tarihli taşınmaz satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmamış olması nedeniyle geçersiz olduğunu, kaldı ki bahse konu sözleşme tarihinde henüz kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmadığını, bu nedenle murislerinin sahip olmadığı bir alacağı devretmesinin de mümkün olmadığını, yine sözleşme ile 10.000 Euro’nun dava dışı Yavuz Mihmat tarafından davacıya ödeneceği taahhüt edilmiş ise de üçüncü kişinin rızası olmadan sözleşme ile borç altına sokulamayacağını savunarak, davanın reddini istemişlerdir.
Mahkemece; davaya konu 24/03/2007 tarihli harici taşınmaz satış sözleşmesinin, tarafların akraba olması ve davacıya devredileceği taahhüt edilen dört daireden üçünün devredilmiş olması nedeniyle, şekle aykırı olduğundan bahisle geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği, dava konusu edilen 2. kat 5 nolu daireye yönelik talebin ıslah dilekçesi ile
130.192 TL’ye artırıldığı; talep edilen 10.000 Euro yönünden ise ıslah dilekçesinde herhangi bir açıklama yapılmadığı gibi işbu talebe yönelik dosya kapsamında herhangi bir işlem de yapılmadığı, dolayısıyla davanın tamamen ıslah edilmiş olması ve üçüncü kişinin rızası olmadan borç altına sokulmasının mümkün olmadığına dair davalı savunması göz önünde bulundurulduğunda, davacının isteminin D blok 2. kat 5 nolu bağımsız bölümün değerine yönelik olduğunun kabul edilmesi gerektiği gerekçesiyle; davanın kabulü ile D blok 2. kat 5 nolu bağımsız bölümün değeri olan 130.192 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline dair verilen karar, tarafların temyizi üzerine; Dairece verilen 23/01/2018 tarihli ve 2016/12434 E. 2018/559 K. sayılı kararla; (1) numaralı bentle tarafların sair temyiz itirazları reddedildikten sonra, (2) numaralı bentle; (…Somut olayda; dava dilekçesiyle 5 nolu daire bedeli olarak 2.800 TL’nin ve sözleşmede kararlaştırılan 10.000 Euro alacağın tahsili istenmiş, davacı tarafından verilen 20.06.2014 tarihli ıslah dilekçesi ile 5 nolu daire bedeli yönünden 2.800 TL olan talep 130.192 TL’ye yükseltilmiştir. Yapılan bu işlem, az yukarıda sözü edilen ve HMK’nın 181. maddesinde düzenlenen davanın kısmen ıslahı mahiyetindedir. Bu durumda, mahkemece; davanın kısmen ıslah edilmiş olduğu gözetilerek, dava dilekçesi ile talep edilen 10.000 Euro alacak istemi hakkında da HMK’nın 297/2. maddesi uyarınca hüküm tesis edilmesi gerekirken; davanın tamamen ıslah edildiği gerekçesiyle bu talep hakkında karar verilmemiş olması usul ve yasaya aykırıdır…) gerekçesiyle davacı yararına; (3) numaralı bentle; (…Mahkemece; davacı tarafça ileri sürülen adi ortaklık sözleşmesinin ispat edilemediği gözetilerek, öncelikle 24.03.2007 tarihli taşınmaz satışına dair sözleşme hükümlerinin değerlendirilmesi, bu bağlamda dahili davalılar tarafından murisleri tarafından yapıldığı ileri sürülen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile bu sözleşmenin ait olduğu taşınmazın tapu kayıtlarının getirtilmesi, sonrasında ise toplanan tüm delillerin birlikte değerlendirilmesi suretiyle; 24.03.3007 tarihli satım sözleşmesinin alacağın temliki sözleşmesi mi yoksa harici satış sözleşmesi mi olduğu belirlenerek uyuşmazlığın esası hakkında hüküm tesis edilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesis edilmesi doğru görülmemiştir…) gerekçesiyle dahili davalılar yararına bozulmuştur.
Bozmaya uyan mahkemece; taraflar arasında düzenlenen davaya konu 24/03/2007 tarihli sözleşmenin harici taşınmaz satış sözleşmesi olduğu, ancak tarafların akraba olması ve davacıya devredileceği taahhüt edilen dört daireden üçünün davacıya devredilmiş olması nedeniyle, bahse konu sözleşmenin şekle aykırı olduğundan bahisle geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği, bu sebeple davacının D blok 2. kat 5 nolu daire bedeline yönelik talebinin kabul edilmesi; yine sözleşmenin alacağın temliki mahiyetinde olmadığından 10.000 Euro’ya ilişkin talebin ise reddinin gerektiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, D blok 2. kat 5 nolu bağımsız bölüm değeri olarak 130.192 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, 10.000 Euoro’ya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; hüküm, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
1) Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına ve bozma kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş yönlere ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre, taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2) Tapuda kayıtlı taşınmazların satışının, TMK’nın 706, TBK’nın 237 (BK. 213), Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen yapılan satış sözleşmeleri hukuken geçersizdir.
Bununla birlikte; yüklenicinin arsa sahibi ile imzalamış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, resmi olmayan ancak yazılı bir sözleşme ile üçüncü kişiye satılması halinde ise, alacağın temliki söz konusu olduğundan, buna göre yapılan taşınmaz satış sözleşmelerinin de geçerli olduğu Yargıtay uygulamaları ile kabul edilmektedir.
Geçersiz sözleşmeler taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.
Geçersiz satış sözleşmesi gereğince; diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi “denkleştirici adalet” düşüncesine dayanmaktadır. Denkleştirici adalet ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.
Bu bakımdan sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkansız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.
Satım bedelinin iade tarihindeki ulaştığı bedel belirlenirken, ödenen paranın çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, ÜFE-TÜFE artış oranları, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik göstergelerin ortalamaları göz önünde tutulmalıdır.
Somut olayda; davacı ile davalıların murisi … arasında 24/03/2007 tarihli harici taşınmaz sözleşmesinin düzenlendiği, davacının alıcı, muris …’in ise satıcı sıfatıyla sözleşmeyi imzaladığı, satışa konu dairelerin B blok kombi sistemli 2. kat 3 ve 4 nolu daireler ile 10. kat 19 ve 20 nolu daireler olarak belirlendiği, taşınmazların satış bedelinin tamamen ödendiğinin yazılı olduğu; öte yandan yüklenici sıfatıyla muris … ile dava dışı arsa malikleri arasında noterden düzenleme şeklinde 11/05/2007 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, sözleşme uyarınca B bloktaki dairelerin tamamının arsa sahiplerine bırakılacağının kararlaştırıldığı, buna rağmen mahkemece, harici olarak düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesine yanılgılı değerlendirme ile geçerlilik tanınarak, sözleşmeye konu edilmeyen D blok 2. kat 5 nolu bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle rayiç değerine hükmedildiği anlaşılmaktadır.
O halde, mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, taraflar arasında düzenlenen davaya konu 24/03/2007 tarihli taşınmaz satış sözleşmesinin hukuken geçersiz olduğu, sözleşmede satış bedelinin açıkça belirtilmediği, ancak satış bedelinin ödendiğinin satıcı muris … tarafından kabul edildiği, iktisadi bir kıymetin değerleme günündeki alım satım (piyasa) değeri olan rayiç değerden aşağı bir bedelle satılmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu dikkate alınarak; satışa konu B blok 2. kat 4 nolu bağımsız bölümün (kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahiplerine bırakılacağı belirtilen), sözleşmenin yapıldığı tarihteki rayiç değerinin keşfen ve bilirkişi marifetiyle tespit edilmesi, bu değerin satış bedeli olarak kabul edilmesi; satış bedelinin, çeşitli ekonomik etkenlerin (enflasyon, ÜFE, TÜFE, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar vs) ortalamaları alınarak ifanın imkansız hale geldiği tarihteki ulaşacağı alım gücünün konunun uzmanı bilirkişi marifetiyle belirlenmesi suretiyle, belirlenecek miktarın dahili davalılardan tahsiline karar verilmesi gerekirken; yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
3) Alacağın temliki, mevcut bir alacağın alacaklısının değişmesi işlemidir. Alacaklının bir borç ilişkisinden doğan alacağını borçlunun rızasına gerek olmadan bir sözleşmeye dayanarak üçüncü bir kişiye devretmesine alacağın temliki adı verilir (Eren, F.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 23. Baskı, Ankara 2018, s.1252).
Alacağın temliki, sözleşme tarihinde uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 162 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir (6098 sayılı TBK m.183 vd.). 818 sayılı Kanun’un rızai temliki düzenleyen 162. maddesinde; “Kanun veya akit ile veya işin mahiyeti icabı olarak menedilmiş olmadıkça borçlunun rızasını aramaksızın alacaklı, alacağını üçüncü bir şahsa temlik edebilir. Borçlu, alacağın temlik edilmemesi şart edilmiş olduğunu, bu
şartı ihtiva etmeyen bir ikrarı bilkitabeye istinat ile alacağını temellük eden üçüncü bir şahsa karşı iddia edemez”, Akdin Şekli başlıklı 163. maddesinde ise; “Tahriri şekilde yapılmış olmadıkça alacağın temliki muteber olmaz. Bir alacağın temlikini va’detmek, hususi şekle tabi değildir” hükümleri mevcuttur.
Şu hâle göre 818 sayılı BK’nın 163. maddesinde alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup resmî şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, bir kimse bir başkasından olan alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir, böyle bir sözleşme alacağın temliki hükmünde olup, hukuken geçerlidir.
Alacaklı, alacağını üçüncü kişiye olan borcunu ifa amacıyla temlik edebileceği gibi, borçludan olan alacağını tahsil amacıyla da temlik edebilir. Alacağın bir ivaz karşılığında temlik edilmesi halinde kanun temlik edene bir garanti (sağlama, tekeffül) borcu yüklemektedir. Temlik eden, her şeyden önce alacağın temlik zamanındaki varlığından sorumlu bulunmaktadır. Alacağın tahsil amacıyla temlik edilmesi halinde de temlik edene bir garanti borcu öngörülmüştür (TBK m. 191/1; BK. m. 169/1).
Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı ile davalıların murisi arasında düzenlenen 24/03/2007 tarihli sözleşme ile karşılıklı edimler belirlenmiş olup, aynı zamanda muris … tarafından dava dışı borçlu Yavuz Mihmat’tan olan 10.000 Euro alacağın davacıya temlik edildiği, edim karşılığında yapılan temlikin ivazlı olduğu, ancak muris Hasan tarafından tek yanlı olarak temlikten rücu edildiği, böylece davacı temlik alana yapılması gereken ödemenin, dava dışı borçlu Yavuz tarafından muris Hasan’a yapıldığı anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca, mahkemece; taraflar arasında düzenlenen 24/03/2007 tarihli sözleşmenin 10.000 Euro’luk ödeme yönünden alacağın temliki mahiyetinde olduğu, davalılar murisinin temlik eden sıfatıyla garanti borcunun bulunduğu, dava konusu 10.000 Euro alacağın temlik alan davacı tarafından tahsil edilemediği dikkate alınarak, 10.000 Euro’ya ilişkin istemin kabulüne karar verilmesi gerekirken; yanılgılı değerlendirme ile reddine yönelik hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE, hükmün HUMK’nın 428. maddesi gereğince; ikinci bentte açıklanan nedenlerle davalılar yararına, üçüncü bentte açıklanan nedenlerle davacı yararına BOZULMASINA, 3.050 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin yekdiğerinden alınıp yekdiğerine verilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 6100 sayılı HMK’nın Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nın 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 02/11/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.