YARGITAY KARARI
DAİRE : 5. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2017/12473
KARAR NO : 2018/14789
KARAR TARİHİ : 19.09.2018
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayanan kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti ve bu hakkın davacı idare adına tescili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda: Davanın kısmen kabulüne dair verilen yukarıda gün ve sayıları yazılı hükmün Yargıtay’ca incelenmesi, davacı idare vekili ile davalı tarafından verilen dilekçeler ile istenilmiş ise de; dava değeri 22.400,00 TL’nin altında olduğundan, duruşma isteminin reddi ile incelemenin evrak üzerinden yapılmasına karar verilerek, dosyadaki belgeler okunup uyuşmazlık anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü:
– K A R A R –
Dava, 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayanan kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti ve bu hakkın davacı idare adına tescili istemine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davacı idare vekili ile davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Bilirkişi incelemesi yaptırılmış ise de alınan rapor, hüküm kurmaya elverişli değildir. Şöyle ki;
Hükme esas alınan bilirkişi raporunda … Mahallesi 384 ada 84 parsel (eski 5903 parsel) sayılı taşınmazın niteliği net olarak belirlenmeden m² birim fiyatı soyut ifadelerle tespit edildiğinden rapor inandırıcı bulunmamıştır.
Kamulaştırma Yasasının 11. maddesi hükmüne göre, bedel tespit davalarında öncelikle kamulaştırılan taşınmazın değerlendirme tarihindeki vasfının (arsa veya arazi) belirlenmesi, arsa vasfında ise değerlendirme tarihinden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre; taşınmaz arazi vasfında ise değerlendirme tarihindeki mevki ve şartlara göre olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri esas alınmak suretiyle değerinin belirlenmesi gerekir.
Bu durumda; dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihi olan 08.07.2014 gününde belediye imar planı içinde olup olmadığı, değilse belediye veya mücavir alan sınırları dahilinde bulunup bulunmadığı, belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı ve etrafının meskun olup olmadığı hususları ilgili Belediye Başkanlığından sorulduktan sonra;
1-Dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun anlaşılması halinde;
Kamulaştırma Kanununun kıymet takdir esaslarını belirten 11. maddesinin 1. fıkrasının arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca arsaların bedelinin değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur.
Bu itibarla, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gerekir.
Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde re’sen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibariyle, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibariyle imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması,
2-Dava konusu taşınmazın arazi olarak kabulüne göre de;
a-Davacı idarece 2013 yılı esas alınarak düzenlenen kıymet takdir raporunda dava konusu taşınmazda buğday-silajlık mısır münavebesi uygulanarak yıllık ortalama net gelir 850,00-TL olarak belirlendiği halde hükme esas alınan bilirkişi raporunda 2014 yılı esas alınarak aynı münavebe ile yıllık ortalama net gelirin 338,00-TL olarak hesaplanması suretiyle kıymet takdir raporundaki m2 birim fiyatının da altında çıplak m2 birim bedeli tespit edildiğinden, veriler arasındaki bu çelişki giderilmeden alınan rapor inandırıcı değildir.
Bu durumda Milas ilçesinde sulu şartlarda uygulanan münavebe ürünleri tespit edilerek, dava tarihi olan 2014 yılında dekara verim miktarı, üretim masrafları ve hasat zamanı ortalama toptan kg. satış fiyatı İlçe Tarım Müdürlüğünden sorulup, bilirkişi raporu denetlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi ve tarım arazisi olarak biçilen değerin soyut ifadelerle arttırılması,
b-İdarece düzenlenen kıymet takdir raporunda dahi taşınmaz bedelinin tespitinde %3,5 oranında kapitalizasyon faizi uygulandığı gözetildiğinde hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın niteliği de gözetilerek %3 oranında kapitalizasyon faizi uygulanması gerekirken, bu oranı %5 uygulamak suretiyle düşük bedel tespiti,
c-Dava konusu taşınmazın konumu ve bilirkişi kurulu raporunda belirtilen özellikleri dikkate alınarak, tespit edilen metrekare birim fiyatına ilave edilecek objektif değer artırıcı unsurun %250 oranında olacağı gözetilmeden, daha düşük objektif değer artış oranı kabul edilmek suretiyle az bedele hükmedilmesi,
Doğru olmadığı gibi;
3-7139 sayılı Kanunla değişik Kamulaştırma Kanununun 10/8 fıkrası gereğince bankaya hak sahibi adına yatırılacak bedel bakımından; 7139 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik hükümlerine göre işlem yapılması gerektiğinden,
Hükmün yukarıda açıklanan gerekçelerle davacı idare vekili ile davalının temyiz isteminin kabulü ile BOZULMASINA, taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının istenildiğinde iadesine ve temyize başvurma harçlarının Hazineye irad kaydedilmesine, 19/09/2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.