YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2012/14267
KARAR NO : 2013/8017
KARAR TARİHİ : 07.05.2013

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Birleşen … Asliye Hukuk Mahkemesinin …/… Esas Sayılı Dosyasında
Birleşen … Asliye Hukuk Mahkemesinin …/… Esas Sayılı Dosyasında
DAVA TÜRÜ : İtirazın iptali, alacak, menfi tespit

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali, alacak ve menfi tespit davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı-karşı davalı ile davalı-karşı davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı-karşı davacı asil … geldi. Başka gelen olmadı. Hazır bulunanın sözlü beyanı dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, asıl davada Eylül 2008- Şubat 2009 ayları kirasının tahsiline yönelik icra takibine yapılan itirazın iptali ve icra inkar tazminatının tahsili, birleşen davalarda ise kiracının kiralanana yaptığı imalat giderlerinin dava dilekçesi ile 6.500 TL, ıslah dilekçesi ile 400.000 TL olarak tahsili ile Mart 2009- Temmuz 2010 arası aylar kirasının tahsiline yönelik olarak yapılan icra takibi dolayısıyla borçlu olmadığının tespitine ilişkindir. Mahkemece, asıl davanın reddine, imalat giderlerine ilişkin birleşen davanın kısmen kabulü ile 44.514.30 TL’nin birleşen dava tarihinden itibaren yasal faizi ile davacı-karşı davalıdan tahsiline, davalı-karşı davacının muaccel hale geldiği iddia edilen kira paralarına yönelik yapılan icra takibi nedeniyle borçlu olmadığının tespitine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı-karşı davalı vekili ve davalı-karşı davacı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik olmamasına göre temyiz eden davalı-karşı davacı kiracının temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Davacı-karşı davalı kiraya verenin temyiz itirazlarına gelince ;
İcra takibinde ve davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.08.2003 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile davacı-karşı davalı kiraya verene ait konut “boş, sıfır, kullanıma hazır” olarak davalı-karşı davacıya kiralanmıştır. Sözleşmenin genel şartlar bölümü 10. maddesi gereğince kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları tamamen
kendisine ait olacak ve mukavele bittiğinde hiçbir güna bedel ve masraf ve tazminat istemeye hakkı olmamak üzere taşınmaz inşaatın cümlesi kiraya verenin olacaktır. Sözleşmenin özel şartlar 4. maddesine göre, kiraya konu mesken bütün müştemilatı ile boş, sağlam ve çalışır vaziyette teslim edilmiştir Kiracı ev sahibine haber vermeden herhangi bir değişiklik yaptıramaz. Meskeni teslim edeceği zaman da teslim aldığı gibi teslim edecektir. Yine özel 8. maddesi gereğince, bir aylık kira parası vadesinde ödenmezse sözleşme bitimine kadar bütün kiralar mauccel hale gelecektir. Tarafların serbest iradeleriyle sözleşmeye konulan bu şartlar geçerli olup, tarafları bağlar.
Kiraya veren, kiracı hakkında Eylül 2008- Şubat 2009 arası aylar kirasının tahsili için … 7. İcra Müdürlüğü’nün 2009 / 3372 sayılı dosyasında 3.3.2009 tarihinde icra takibi başlatmış, ayrıca sözleşme gereği muaccel hale geldiğini iddia ettiği Mart 2009- Temmuz 2010 arası ayları kirası yönünden de 10.02.2010 tarihinde … 31. İcra Müdürlüğü’nün 2010 / 3873 sayılı dosyasında icra takibi yapmıştır. Anılan takiplere itiraz eden kiracı ise kiralanana yaptığı tamirat, tadilat bedelleri ile taşınmaza kattığı değerleri kira bedellerinden mahsup ettiğinden kira borcunun bulunmadığını belirtmiştir.
… 31. İcra Müdürlüğü’nün 2010 / 3873 sayılı dosyasına yapılan itiraz üzerine, kiraya veren tarafından açılan davada, … 4. İcra Hukuk Mahkemesi 2010 / 453 esas 2010 / 858 karar sayılı kararı ile itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar vermiştir. Karar doğrultusunda kiralanan 27.08.2010 tarihinde icraen tahliye edilmiştir. Bu çerçevede, kiraya veren Eylül 2008- Şubat 2009 ayları kirası yönünden itirazın iptalini, kiracı ise kiralanana yaptığı imalat bedellerinin tahsili ile … 31. İcra Müdürlüğü’nün 2010 / 3873 sayılı dosyasına konu kira bedelleri dolayısıyla kira borcunun olmadığının tespitini istemektedir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlıkların çözümü için, kiracının kiralanana yaptığı imalat bedellerini talep edip edemeyeceği ve bu bedellerin kira borcu yönünde takas ve mahsuba konu olup olamayacağı, bağlantılı olarak da kiraya verenin kira alacağı olup olmadığı ve varsa miktarının belirlenmesi gerekmektedir. Yargılama sırasında yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda kiracının kiralanana taş duvar, taş duvar üzerine küpeşte, ferforje korkuluk, elektrikli giriş kapısı, bina etrafına tretuvar beton imalatı, andezit taş kaplaması, andezit bordür taşı konulması, sinek teli yapılması, gaz kaçağı dedektörü,alarm sistemi, bahçe aydınlatma elektrik tesisatı, aydınlatma armatürleri tesisatı, bahçe otomatik sulama sistemi, su deposu, hidrofor, tente yaptığı, çim ekip ağaç diktiği belirlenmiştir.
Her ne kadar yapılan imalatlar ve dikilen ağaçlarda kiraya verenin izni olmasa da, davacı-karşı davalı tarafından tahliyeden sonra kaldırılması istenmeyip benimsenerek taşınmaz mevcut haliyle teslim alınmıştır.
Diğer yandan yedi yıllık kira sözleşmesi sonunda ve kira parasının ödenmemesi nedeniyle kiralananın tahliye edilmesinde kira sözleşmesinin davalı-karşı davacı kiracının kusuru nedeniyle sona erdiğinden söz edilemez.
Kaldı ki, sözleşmenin kiraya veren tarafından haklı nedenle feshedilmiş olması sonuca etkili değildir. Ayrıca yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle Borçlar Kanunu’nun, 414. maddesi kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın tahliyesi sonunda kiraya veren bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Bununla birlikte .mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda tespit edilen değerler yapım tarihi itibariyle değil,dava tarihi itibariyle belirlenmiş, ayrıca alan ve birim fiyatı itibariyle gerçekte 1.000 TL olması gereken andezit bordür taşı konulmasının değeri maddi hesap hatası sonucu 7.190 TL olarak hesaplanarak daha yüksek imalat bedeline ulaşılmıştır.
Açıklandığı üzere mahkemece yapılacak iş bilirkişilerden alınacak ek raporla, gerekirse yeniden mahallinde keşif yapılarak imalat giderlerini yapıldıkları tarih itibariyle belirleyip, kiracının alacak ve takas- mahsup talebi konusunda bir karar vermekten ibarettir.
Öte yandan, mahkemece birleşen davada … 31. İcra Müdürlüğü’nün 2010 / 3873 sayılı dosyasına konu edilen ve muaccel hale geldiği iddia edilen kira bedelleri dolayısıyla kiracının kira borcunun olmadığının tespiti talebi, bilirkişilerin belirlediği imalat bedellerinin kira borcundan takas ve mahsubu sonucu kabul edilmiş ise de, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinin ikinci cümlesi kira sözleşmelerine konulan muacceliyet şartlarını geçersiz kıldığından kiraya veren sözleşmenin özel 8. maddesi gereğince muaccel hale geldiğinden söz ederek bir yıllık kira parasını isteyemeyecektir. Kiralanan konut niteliğinde olup Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinin ikinci cümlesinin uygulaması, kiracının Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir sayılmaması nedeniyle 6353 Sayılı Kanun’un 53. maddesi ile değişik 6217 Sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi hükmü gereğince erteleme kapsamında da değildir. Kiraya veren takip konusu edilen Mart 2010 – Temmuz 2010 arası aylar kirasını henüz istenebilir hale gelmeden 10.02.2010 tarihinde icraya koymuş olduğundan bu aylar kirası yönünden mahkemece bu nedenle istemin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru görülmemiştir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz eden davacıya iadesine, 07.05.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.