YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2013/12037
KARAR NO : 2013/13421
KARAR TARİHİ : 02.10.2013

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tahliye

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.
İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.
Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan yazılı kira sözleşmesi 6098 Sayılı TBK.nun yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihinden önce, 01.01.2011 başlangıç tarihli ve 1 yıl sürelidir. Sözleşmenin 19. maddesinde “kira yılı içinde herhangi bir ayın kirasının ödenmemesi halinde, o kira yılının kalan aylara ait kira bedellerinin muacceliyet kesbedeceği” kararlaştırılmıştır. Sözleşme 01.01.2012 tarihinde bir yıl süre ile yenilenmiş, 6098 Sayılı Yasa sözleşmenin yenilendiği yılda 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun kiracı lehine düzenleme getiren 346. maddesi ile muaccelliyet koşulu geçersiz hale gelmiş ise de kiracı lehine olan bu yasal düzenlemenin davanın niteliğine göre sözleşmenin yenilenmesinden sonra yürürlüğe girmesi sebebiyle yenilenen bu dönem içinde kiracının sözleşmeden doğan hakkını bertaraf edecek ve aleyhe sonuç doğuracak şekilde uygulanmasına olanak yoktur. Kiracıyı koruyan nitelikteki bu hükmünün ancak sözleşmenin 01.01.2013 tarihinden itibaren yenilenmesi halinde uygulanacağının kabulü gerekir. Davacı … 1.Noterliğinin 08.08.2012 keşide, 09.08.2012 tebliğ tarihli ihtarnamesi ile ödenmeyen 2012 yılı Ağustos ayı ile sözleşmedeki muacceliyet şartı gereğince, sonraki ihtara konu edilen ayların kirası da muaccel hale gelmesine rağmen, davacı tarafından bir ihtara konu olabilecek kira paralarını bölerek birden fazla ihtara konu etmesi doğru değildir. Mahkemece iki haklı ihtarın koşulları bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 02.10.2013 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
(M) (M)
KARŞI OY
Dava, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye istemine ilişkindir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76’ncı, faize ilişkin 88’nci, temerrüt faizine ilişkin 120’nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138’nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun’da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354’ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.
Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 19.maddesinde “kira yılı içinde herhangi bir ayın kirasının ödenmesi halinde o kira yılının kalan aylarına ait bedellerinin muacceliyet kesbedeceğine” ilişkin muacceliyet (ceza) koşuluna yer verildiği görülmekte ise de; kiralanan işyeri olup, dosya içeriğinden kiracının TTK. kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, tacir olması durumunda hakkında TBK.nın 346. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl
süre ile uygulanamayacağı gözetilerek muacceliyet koşulu nedeniyle iki haklı ihtar şartları oluşmayacağından davanın reddine, tacir olmadığının anlaşılması halinde ise; yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracı yönünden geçersiz hale geldiği kabul edilerek 01.07.2012 tarihinden sonra gerçekleşen ödememe nedeniyle, tek ihtar ile muacceliyet koşuluna dayanılarak kira yılı sonuna kadarki kira bedelleri istenemeyeceğinden davacının iki haklı ihtara dayalı tahliye davasını açabileceğinin kabulü gerekir. Mahkemece bu husus araştırılmadan eksik incelemeye dayalı olarak karar verilmesi nedeniyle hüküm bozulması gerekirken TBK.nın 346. maddesi hükmünün somut olay yönünden bu aşamada uygulanamayacağı ve muacceliyet şartının geçerliliğini koruduğu gerekçesiyle iki haklı ihtar koşulları bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerektiğinden bahisle hükmün bozulmasına yönelik sayın çoğunluk görüşüne katılmamız mümkün olmamıştır. 02.10.2013