YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2013/1330
KARAR NO : 2013/12892
KARAR TARİHİ : 24.09.2013

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Kira uyarlaması

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira uyarlaması davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Davacı vekili,dava dilekçesinde, …, …, … Mahallesi, … Mevkiinde bulunan … ada, … parsel sayılı taşınmazın davacılar tarafından 1/2 şer hisse ile satın alındığını ve taşınmazdaki tomruk biçme atölyesinde kiracı olan davalıya sözleşme yapılmasının teklif edildiğini ancak davalının bunu kabul etmediğini,davalının 08/04/2010 tarihinde Mart 2010 ayı kira parası adı altında 320,00 TL’yi davacılardan …’a gönderdiğini, bu gönderilen paranın yarı kira bedeli mi olduğu, hepsi mi olduğunun anlaşılamadığını, bahsi geçen yerin şehir içinde olduğunu, sanayii elektriği ve suyu bulunduğunu belirterek kira bedelinin aylık 750 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili,cevap dilekçesinde,taşınmazın 2005 tarihinde 10 yıllığına kiralandığını, taşınmazın tamamı üzerinden kira ödendiğini, davacılar tarafından taşınmazın 12/11/2008 tarihinde alındığını, o tarihten beri taşınmaz üzerindeki kiracılığının davacılar tarafından kabul gördüğünü ve kiracılığın devam ettiğini, davacıların sözleşme ile bağlı olduklarını belirterek davanın reddini savunmuştur. … Sulh Hukuk Mahkemesince davanın niteliği itibari ile kira tespit davası olmayıp sözleşmede kararlaştırılan şartların iptali ile sözleşmenin yeni ekonomik koşullara uydurulması isteğini içeren bir uyarlama davası olup,talep edilen yıllık kira parası tutarının 9.000 TL. olması nedeniyle davaya bakmak görevinin Asliye Hukuk Mahkemesi görev alanında kaldığından bahisle görevsizlik kararı verildiği anlaşılmıştır. Asliye Hukuk Mahkemesince de dava uyarlama davası olarak nitelenmiş ve davalının önceki malik ile düzenlenen 1.9.2005 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğu, kira sözleşmesinde artış şartı düzenlenmediği belirtilerek, bilirkişi raporu doğrultusunda bu yerin aylık kirasının 550 TL olması gerektiği gerekçesiyle kira sözleşmesinin yeni ekonomik duruma uyarlanmasına karar verilmiştir.
Hukukumuzda “sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa)” ve “sözleşme serbestliği” ilkesi gereğince sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır.
Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır.
Ancak, bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki oluşur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak, adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (TMK. md. 4,2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır. Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebüs Sic Stantibus-Beklenmiyen hal şartı- sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır. Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık o akitle bağlı tutulamazlar. Değişen bu koşullar karşısında M.K. 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi gerekir.
Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.
Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçleştirmesi durumunda “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yaranına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar. Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı taktirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir.
Sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara gelince;
Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir.
Sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp, bunların taraflara sağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve subjektif hal ve koşullar değerlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, sözleşmedeki intibak boşluğu, hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (TMK. md.4, 2/1) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi TMK.md 1’deki yetki kullanılarak hakim tarafından doldurulmalıdır. Sonuçta verilecek her türlü karar, az yukarıda açıklanan esaslara aykırı olmamalı, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır.
Dava konusu olayda;Davacılar, taşınmazı önceki malik ve kiralayandan satınalarak önceki malik ve kiralayanın halefi durumuna gelmiştir. Mahkemece, dava tarihinden itibaren başlayacak yeni dönem için aylık kiranın 550 TL olarak belirlenmesine ve kira sözleşmesinin bu şekilde yeni ekonomik duruma göre uyarlanmasına karar verilmiştir. Ancak yukarıda açıklanan uyarlama şartlarının taraflar açısından gerçekleştiğinden söz edilemez. Ancak, kira parasının günün şartlarına göre artırılması istenir ise yasada belirlenen koşul ve sürelere
uyularak kira tespiti davası açılabilir.Bu nedenlerle mahkemece, uyarlama şartları gerçekleşmediğinden istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi hatalıdır.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 24.09.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.