YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/13204
KARAR NO : 2014/13824
KARAR TARİHİ : 11.12.2014

MAHKEMESİ : Adana 4. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 04/09/2014
NUMARASI : 2014/639-2014/1075

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı, davalının 11.04.2012 başlangıç tarihli 3 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile kiralananda kiracı oldğunu, kira parasının en geç her ayın 11 ile 16’sı arası ödenmesi gerektiği, 2013 Haziran, Temmuz ile Ağustos 2013 aylar kira paralarının ödenmemesi sebebiyle iki ayrı ihtar gönderdiklerini, böylelikle davalının bir kira yılı içerisinde iki kez kendi kusuru ile haklı ihtara sebebiyet verdiğini belirterek davalının tahliyesini talep etmiştir. Davalı davanın reddini savunmuş, mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.
Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.
İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.
Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.
Olayımıza gelince; davacının dayandığı taraflar arasında düzenlenmiş kira sözleşmesi 11.04.2012 başlangıç tarihli ve üç yıl sürelidir. Sözleşmenin özel şartlarının 4.maddesinde “bir ayın kira parasının ödenmemesi halinde, dönem sonuna kadar işleyecek kira paralarının tümü muacceliyet kazanacaktır. 4.maddesinde ise yeni yıl kira bedeli her yıl bir önceki yılın kira bedeline % 10 artış yapmak suretiyle belirlenecektir.” hükmü yer almaktadır. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76’ncı, faize ilişkin 88’nci, temerrüt faizine ilişkin 120’nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138’nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun’da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354’ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 346.maddesinin ikinci cümlesi kira sözleşmelerine konulan muacceliyet şartını geçersiz kılmıştır. Daavacı davalının tacir olduğunu savunmuş ise de, dosya kapsamından kiracının TTK.nun kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak tacir olması halinde yeni yasa hükümlerinin 8 yıl süre ile uygulanamayacağının gözönünde bulundurulması gerekir.
Ayrıca; 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 344.cü maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemesi koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmüne, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde; geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. Aynı Kanunun 7.maddesinde ise görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallar ile geçici ödemelere ilişkin 76., faize ilişkin 88., temerrüt faizine ilişkin 120. ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138.maddesi, görülmekte olan davalara da uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Az yukarıda yazılı olduğu üzere Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanununun 2 ve 7.maddesi gözetildiğinde, TBK.nun yürürlüğünden önce serbest irade ile düzenlense de sözleşmedeki artış oranı, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki kira artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. O halde, eldeki davalarda TBK.nun 344.maddesinde belirlenen artış oranını geçmediği ölçüde sözleşmedeki artış oranına itibar edilerek sonuca gidilmelidir.
Somut olayda, taraflarca inkar edilmeyen yazılı kira sözleşmesinin özel şartlarında kira artışının % 10 oranında olacağı kararlaştırılmış olduğuna göre, TBK.nun yürürlüğünden önce serbest irade ile belirlenen sözleşmedeki artış oranı, bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yukarıda belirtildiği üzere kiracının tacir olup olmadığı hususunda gerekli araştırma yapıldıktan sonra sonucuna göre aylık kira miktarı belirlenerek iki haklı ihtar olgusunun gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespitine karar verilmesi gerekirken bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı gerekçe ile talebin kabulü doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 11.12.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.