YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/9969
KARAR NO : 2014/14035
KARAR TARİHİ : 16.12.2014
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tahliye ve alacak
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye ve alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı ve davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili Av. … ve davacı vekili Av. … geldiler. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi ve dava dilekçesi ile 50.000 TL, ıslah dilekçesi ile 129.090.91 TL kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine, 57.629.38 TL kira alacağının davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 04.06.2004 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira parası net 2.000 TL olarak kararlaştırılmış, davalının kiralananı inşaat malzemeleri satışı ve spor faaliyetlerinde kullanacağı belirtilmiştir. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 2. maddesi ile kira bedelinin her yılın 1 Haziran’ında oluşan yıllık TÜFE artışı oranında artırılacağı bu artışın emsallere göre düşük kalması halinde, kira dönemlerinden onbeş gün önce haber etmek koşulu ile yeniden değerlendirileceği kararlaştırılmıştır. Sözleşme ile davalıya kiralanan 3.802 m2 alanlı 832 ada 1 parsel No’lu taşınmaz kiracılık süreci içinde yapılan imar uygulaması ile 2.506 m2 alanlı … ada 1 No’lu parsel ve 3.000 m2 alanlı … ada 2 No’lu parsele dönüşmüştür. Davacı daha önce müstakil malik durumunda iken kiralananın bulunduğu … ada 1 No’lu parselde 802 / 2506 pay oranı ile Maliye Hazinesi ve … AŞ ile paydaş haline gelmiştir. … ada 2 No’lu parsel ise müstakilen davacı adına tescil edilmiştir. Bu şekilde davacının taşınmazdaki payı 802/2506 oranına inmiş olmaktadır. Davacı, 27.08.2013 tarihinde keşide ve 02.09.2013 tarihinde tebliğ ettirdiği temerrüt ihtarnamesi ile davalıdan Mart 2011- Ağustos 2013 arasında ödenmeyen aylar kirasının tahsilini talep ettikten sonra, davalının bir ödemede bulunmaması üzerine 13.01.2014 tarihinde temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi ve kira alacağının tahsili için işbu davayı açmıştır.Davalı ise imar uygulaması sonucu kiralananın kullanım alanının azaldığını, paydaş haline gelen Maliye Hazinesi’ne ecrimisil ödemek zorunda kaldığını, davacının sözleşmeden kaynaklanan en önemli edimi olan kiralananı kullanmaya elverişli şekilde teslim ve kiracılık süresince bu halde bulundurmak yükümlülüğünü ihlal ettiğini, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin ifa edilemez hale geldiğini, dolayısıyla taraflar arasındaki uyuşmazlığın kira sözleşmesinden kaynaklanmadığını, bu nedenle davacının tahliye de talep edemeyeceğini, ayrıca davalının imar revizyonundan önce kullandığı 3.802 m2 alan için aylık 1.500 TL kira ödediğini, davalının halen taşınmazın 370 m2’sini kullandığını, davacının aynı bedel üzerinden kira talep etmesinin hukuka aykırı olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Kiralananda eksikliklerin tespit edilmesi halinde davalı kiracının 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 305 ve 306. ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 249 ve 250 . ) maddeleri gereği sözleşmenin feshi ya da kira bedelinden indirim isteme hakkı bulunmaktadır. Davalının ise bu konularda bir dava açmadığı anlaşılmaktadır. Taraflar arasında var olan durum nedeniyle kira parasının indirildiği konusunda yazılı bir delil de ibraz edilmemiştir. Kaldı ki taşınmazda paydaş haline gelen ve bir defaya mahsus davacıdan talep edilip, davalı kiracı tarafından ödenen ecrimisil bedeli de davacı tarafından kira parasından mahsup edilmiştir. Kira sözleşmesi feshedilmediğinden ve koşullarında bir değişikliğe gidilmediğinden sözleşmede kararlaştırılan kira parası ve artış şartı geçerliğini ve bağlayıcılığını korumaktadır. Davalının ihtarnameye konu edilen dönemden önce Ocak- Şubat 2011 ayları kirasını aylık 1.500 TL’den ödemiş olması, kira parasında indirime gidildiği şeklinde yorumlanıp değerlendirilemez. Davacının eksik yatan kira parasını zamanaşımı süresi içinde her zaman talep ve tahsil etme hakkı bulunmaktadır. Bu durumda mahkemece bilirkişiden ek rapor almak suretiyle sözleşmede kararlaştırılan kira parası ve artış oranı üzerinden davacının Mart 2011- Ocak 2014 arasındaki kira alacağının belirlenip hüküm altına alınması gerekirken, hatalı değerlendirme ve eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) No’lu bentte yazılı nedenlerle tahliyeye ilişkin hüküm kısmının ONANMASINA, yukarıda ( 2 ) No’lu bentte yazılı nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile alacağa ilişkin hüküm kısmının BOZULMASINA ve Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 1.100 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, onanan kısım için aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenden alınmasına, 16.12.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.