YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2015/10347
KARAR NO : 2016/6101
KARAR TARİHİ : 24.10.2016

MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Alacak-Menfi tespit-Tazminat
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak, menfi tespit, tazminat davasına dair karar davacı ve davalı vekili tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kiracının yeni malik aleyhine açtığı kira sözleşmesinin haklı nedenle feshi nedeniyle sözleşmenin geçersizliğinin tespiti, haklı fesih nedeniyle uğranılan menfi ve müspet zararların tazmini, ödenen kira bedellerinin iadesi ile kira borcu bulunmadığının tespiti ve kira alacağı nedeniyle uygulanan hapis hakkının kaldırılması istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili şirketin daha geniş imalathane kurmak üzere mülkiyeti dava dışı Şirketine ait olan taşınmazı 10/09/2009 tarihinde işyeri olarak kiraladığını, kiralanan taşınmazın bulunduğu binanın 17/09/2009 tarihinde davalı şirket tarafından satın alındığını, eski malikle imzalanan kira kontratının yeni malik olan davalı şirketle aynı şekilde devam edeceğinin sözlü olarak kararlaştırıldığını, müvekkilinin kiraladığı taşınmazın tüm kira bedellerini ödeyerek makineler almaya başladığını, büyük masraf ve maliyetler sonucunda kurduğu imalathanede üretim aşamasına gelince kiralanan taşınmazın bağlı bulunduğu Bağcılar Belediyesine işyeri açma ve çalışma ruhsatı için müracaat ettiğini, ilgili Belediye tarafından kiralanan mecurun bulunduğu ana taşınmazın onaylı projesinde otopark, kalorifer dairesi, sığınak ve su deposu olarak ana taşınmazın müşterek alanları olduğu belirtilerek kiralanan taşınmaza işyeri açma ve çalışma ruhsatının verilemeyeceğinin ticari faaliyetin derhal durdurularak 7 gün içinde tahliye olunması ihtarını içerir zabıt tutulduğunu, eski Borçlar Kanunun 249., Yeni Borçlar Kanunun 301. maddesi gereğince kiralanan taşınmazın kiralama amacına uygun olarak kiracıya tesliminin temini için davalı şirkete 04/01/2011 tarihli ihtarnamesinin keşide edilerek davalıya tebliğ edildiğini, ihtarname tebliğine rağmen hukuki ayıbın davalı tarafça belirtilen sürede giderilmediğini, kiralanan taşınmazın işyeri olarak tesliminin hukuken olanaksız olduğu tespit edildiğinden kira sözleşmesinin tek taraflı ve haklı nedenle feshedildiğini, sözleşmenin mutlak butlanla malul olduğunu, mahkeme aracılığıyla tespit yaptırıldığını, tespit raporuna göre işyeri amacıyla kiralanan mecurun otopark, kalorifer dairesi, sığınak ve su deposu olmak üzere ana taşınmazın müşterek alanları olduğu, müvekkili şirketin imalathaneye kurduğu makine ve ekipmanların montaj ve demontaj maliyetinin KDV dahil 128.886,77 olduğunun tespit edildiğini, davalının Bakırköy 5.İcra Müdürlüğünün 2011/4779 esas sayılı dosyasıyla kira alacağına dayalı hapis hakkını kullandığını, akabinde rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yaptığını, itirazları üzerine takibin durduğunu ileri sürerek davacı müvekkiliyle davalı kiralayan arasındaki kira sözleşmesinin hukuki ayıp nedeniyle haklı feshinin ve hukuki imkansızlık nedeniyle geçersizliğinin tespitine, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 5.000,00 TL menfi zarar, 5.000,00 TL müspet zarar olmak üzere 10.000,00 TL nin davalıdan tahsiline, haklı nedenle fesihten önce kiralayana ödenmiş olan kira bedellerinin ayrı ayrı ödeme tarihlerinden itibaren ticari faiziyle birlikte müvekkiline aynı bedelle iadesine, bu talep aynen kabul edilmez ise, ödenmiş kira bedellerinin ayıplı ifa nedeniyle uğranılan menfi ve müspet zararlar nispetinde tenzil edilerek müvekkili şirkete iadesine, müvekkilinin davalı tarafa kira borcunun olmadığının tespitine, sayılı takip dosyalarının ve başkaca açılacak dava ve takiplerin dava sonuna kadar tedbiren durdurulmasına, kira alacağı nedeniyle uygulanan hapis hakkının kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde; eda davası açılabilecek konularda tespit davasının açılamayacağını, davacının taşınmazın müvekkili tarafından satın alındığı zaman dava konusu yerde kiracı olarak bulunmakta olduğunu, kira akdinin müvekkiliyle değil müvekkilinden önceki maliklerin sahibi olduğu şirketle yapıldığını, müvekkiline kira akdiyle ilgili herhangi bir kusur veya ihmal yüklenemeyeceğini,davanın asıl amacının kiraları ödememek olduğunu, davacının işlerinin bozulduğunu, davacının mecuru kullanmaya başladıktan iki sene sonra ruhsat için müracaat etmesinin manidar olduğunu, tacir olan davacının basiretli davranmadığını, davacının aynı adreste makineleriyle birlikte faaliyette bulunan çalışan bir matbaayı devraldığı halde bu hususu gizlediğini, bu haliyle uzun süre çalıştığını, yeni taşınmış ve hiçbir şeyden haberi yokmuş gibi davranmasının iyi niyetle bağdaşmadığını, sayılı dosyasında 59.717,00 TL ödenmeyen kira alacakları ve fer’ileri için BK.270. maddesindeki eşya hapsi talebinde bulunduklarını, icraen uygulandığını, borçlunun itiraz ederek takibi durdurduğunu, daha sonra hapsi eşya işlemine tabi tutulan makineleri mecurdan kaçırdığını, kira borçlarını ödemediğini, sayılı dosyasıyla davacı kiracının ödemek zorunda olduğu ancak ödemediği 15.201,00 TL ortak gider alacakları ve fer’ileri için takip yaptıklarını, bu takibe süresinde itiraz edilmediği için takibin devam ettiğini, davacının borçlarını ödemediğinin kendi ikrarlarıyla sabit olduğunu, bu takiplerden sonra hiçbir kira ve ortak gider ödemesi yapılmadığını, mecurun da halen tahliye ve teslim edilmediğini, müvekkili tarafından davacıya verilmiş herhangi bir taahhüdün bulunmadığını, delil tespiti raporunun müvekkiline tebliğ edilmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece,taraflar arasındaki sözlü kira sözleşmesinin 06/01/2011 tarihi itibariyle haklı sebeple feshedildiğinin tespitine, menfi zarar talebinin kısmen kabulü ile 5.723,00 TL taşınma masrafının tahsiline, ödenen kira bedellerinin iadesine yönelik talebin reddine, 06/01/2011 tarihinden sonra davacının kira ödeme borcu bulunmadığının tespitine, davacının fazlaya ilişkin menfi zarar istemiyle, müspet zarar ve diğer istemlerin reddine karar verilmiştir.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı ve davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Davacı vekilinin sair temyiz itirazları incelendiğinde; Davacı şirketin 10/09/2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile dava dışı eski malik kiracısı olduğu, kiralananın matbaacılık ürünleri imali ve satışı işi için kullanılacağı ve davalı şirketin dava konusu taşınmazı 17/09/2009 tarihinde satın aldığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kural olarak kiracı kiralanana yapmış olduğu değer artırıcı imalat bedelini kiralayandan isteyebilir. Zorunlu ve faydalı masraf alacağına ilişkin uyuşmazlığın, dava tarihinde yürürlükte olup olaya uygulanacak 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 526 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre çözülmesi gerekir. Kiralananın tahliyesi sonunda kiralayanın imalatları benimsemiş olması halinde kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Davacı vekilinin talep ettiği faydalı imalatlardan epoksi zemin kaplamanın mahallinde yapılan keşif neticesinde de belirlendiği üzere kiracı tarafından götürülmediği ve kiralayanca benimsenerek yeniden kiraya verildiği hususu sabittir. Buna göre mahkemece epoksi zemin kaplama bedeline de karar verilmelidir. Öte yandan davacı kiracının yeni yere taşınması nedeniyle oluşan ve davaya konu kiralananda yaptığı makine montaj- demontaj bedellerinin de talep edilebileceği kabul edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde faydalı imalat bedellerine yönelik taleplerin reddine karar verilmesi doğru değildir.
3-Davalı vekilinin yeni işyerine taşınma masraflarına ilişkin temyiz itirazları incelendiğinde; 6098 Sayılı TBK.nun 301. maddesine göre kiraya veren kiralananı kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmakla mükelleftir. Kiraya verenin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı TBK.nun 304, 305 ve 306 maddeleri gereğince akdi feshedebileceği gibi kira bedelinin tenzilini de isteyebilir. Ancak kiracının kiralanandaki ayıbı, eksikliği TBK.nun 123 ve 125. maddeleri gereğince uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir.
Somut olayda; Dava konusu taşınmaz davacı tarafından eski malikten işyeri olarak kiralanmıştır. Ancak kiralanan taşınmazın imar planında otopark niteliğinde olması nedeniyle kiracı işyeri açma ve çalışma ruhsatı alamamış, durumdan yeni maliki 04/01/2011 keşide tarihli ihtarname ile haberdar ederek ayıbın verilen sürede giderilmesini istemiştir. Ayıp giderilmediğinden akdin feshi haklı olup davacı uğradığı zararlarının tazminini isteyebilirse de dava konusu taşınmazın işyeri olarak kiraya verilmesinde yeni malikin herhangi bir kusuru bulunmamaktadır. Bu nedenle davalı yeni malikin taşınma masraflarından sorumlu olduğunun kabulü ile 5.723,00 TL tazminat bedelinden sorumlu tutulması doğru değildir.
4- Davalı vekilinin, davacının 06/01/2011 tarihinden itibaren borçlu olmadığının tespitine yönelik temyiz itirazları incelendiğinde; Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması ve anahtarın kiraya verene teslim edilmesi gerekir.Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin belirttiği tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracının anahtar teslim tarihini yazılı delil ile kanıtlayamaması halinde kiraya verenin bildirdiği tarih anahtar teslim tarihi olarak kabul edilir. Kiracı, anahtar teslim tarihine kadar olan kira bedellerinden sorumludur. Somut olayda; davalı, kiralananın 15/09/2011 tarihinde tahliye edildiğini ancak anahtarların teslim edilmediğini iddia etmiş olup davacı kiracı tahliye tarihini yazılı delil ile kanıtlayamamıştır. Buna göre davacı kiracının taşınmazın tahliye edildiği tarihe kadar olan kira bedellerinden sorumlu olduğu üzerinde durulmadan 04/01/2011 keşide tarihli ihtarnamenin davalıya tebliğ edildiği tarih olan 06/01/2011 tarihinden itibaren işleyen kira bedelleri nedeniyle borçlu olmadığının tespitine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda ( 2 ), ( 3 ) ve ( 4 ). bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 24/10/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.Başkan