YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2015/10579
KARAR NO : 2016/6268
KARAR TARİHİ : 31.10.2016

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar davalı vekili tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında 17/02/2011 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, davalının ticari gelir elde edememesini gerekçe göstererek kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshettiğini, kira sözleşmesinin 3.3.maddesinde kiracının, sözleşmenin bitiminden evvel sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmesi halinde, bir yıllık garanti edilen asgari kira bedelini cezai şart olarak ödemeyi kabul edeceğinin belirlendiğini, kira sözleşmesinin 11.maddesine uygun olarak davalı tarafından müvekkili şirkete üç aylık garanti edilen asgari kiraya eşit tutarda teminat mektubu verildiğini ve bu teminat mektubunun müvekkili şirket tarafından nakde çevrilerek kesilen fesih cezası faturasından mahsup edildiğini bu nedenle dokuz aylık kira bedeline denk gelen toplam 92.494,00 TL garanti edilen asgari kira bedelinin tahliye tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile davalı kiracıdan tahsiline, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili; sözleşmenin haklı nedenlerle feshedildiğini, fesih ihtarının tebliği ile birlikte yeni kiralamaya da muvafakat verildiğini, üç aylık teminat mektubunun kiraya veren tarafından bozdurulduğunu bu nedenle kiraya verenin herhangi bir zararının bulunmadığını, kira sözleşmesinin tek taraflı hazırlanması nedeniyle tek tarafı borç altına sokan genel işlem şartlarının yok hükmünde olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Davalı vekilinin cezai şart bedelinin hesaplanma şekline yönelik temyiz itirazlarına gelince; Taraflar arasında akdedilen 17/02/2011 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile 82 m2 dükkanın kiralandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 3.3. maddesinde kiracının, sözleşmenin bitiminden evvel sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmesi halinde, bir yıllık garanti edilen asgari kira bedelinin cezai şart olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Türk Borçlar Kanunu 304. maddesine göre, “Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.”, TBK.nun 305.maddesine göre “Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.”, TBK.nun 306.Maddesine göre “Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir….”. Davalı, 09/08/2012 tarihinde tebellüğ edilen ihtarname ile kiraya verenin kusurlu davranışları nedeniyle umulan karın elde edilemediğini belirterek kira sözleşmesinin 27/09/2012 tarihi itibariyle feshedilerek taşınmazın tahliye edileceğini bildirmiştir. Kiracı tarafından ileri sürülen sebepler haklı nedenle fesih sebebi olmayıp mahkemenin bu konudaki değerlendirmesi doğrudur. Kira sözleşmesinin 5.1.maddesinde “mecurun kiralanması karşılığında kiracı, işbu sözleşmede zikredilen diğer kalemlerle birlikte ve aşağıdaki tutarlardan hangisi en yüksekse o olacak şekilde burada hükme bağlanan kirayı kiralayana ödeyecektir : a) Garanti Edilen Asgari kira olarak adlandırılan sabit bir tutar; veya b) Ciro Kirası olarak adlandırılan değişken bir tutar… ” düzenlemesi ile ödenecek kira şekline işaret edilmiş , 5.3. maddesinde “Her ay ödenecek Garanti Edilen Asgari Kira, ( Ekteki Özel Hükümlerde belirlenen Euro tutar) Euro/m2 ile İkinci Maddenin 3(i) ve (ii) fıkralarının uygulanmasından kaynaklanan Mecurun Brüt Kiralanabilir Alanına denk gelen metrekareyle çarpımından elde edilen tutardır. Bu meblağ, Kira Tahakkukunun Başlangıç Tarihinden itibaren Eurozone için birleştirilmiş tüketici fiyat endeksinde (veya bunun yerini alabilecek diğer endeks) yapılan güncellemeyle aynı oranda ve buna dair Eurostat veya bunun yerini alan kurum tarafından yıllık yayınlanan verilere uygun olarak (yıllık olarak) güncellenecektir. İşbu Sözleşmenin 7.2. 7.3 ve 7.4 Maddeleri, uygun durumlarda, işbu fıkrada düzenlenen güncelleme için geçerli olacaktır.” düzenlemesi ile atıf yapılan özel hükümler 1. maddesinde “Kiracı, aylık net Garanti Edilen Asgari Kira bedeli olarak, birinci kira yılı için .25 Euro /m2, ikinci kira yılı için 30 Euro/m2 ve üçüncü kira yılı için 35 Euro/m2 ödeyecektir…” hükmü yer almıştır. Dava dilekçesinde talep edilen cezai şart bedelinin hesaplama şekline ilişkin bir açıklama yer almadığı gibi mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda da cezai şart bedelinin hesaplama yöntemi denetime elverişli bir şekilde belirtilmemiştir. Kira sözleşmesinin 3.3. maddesinde açık bir şekilde bir yıllık garanti edilen asgari kira bedelinin cezai şart olarak ödeneceği kararlaştırılmış, özel hükümler 1. madde ile de her bir m2 için ödenmesi gereken garanti edilen asgari kira bedeli belirlenmiş olduğuna göre anılan sözleşme hükümleri gereğince bir yıllık garanti edilen asgari kira bedeli belirlenip taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan nakde çevrilen teminat mektubunun mahsubu yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken denetime elverişli olmayan bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda 2 no.lu bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 31/10/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.