YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2015/12686
KARAR NO : 2016/2980
KARAR TARİHİ : 12.04.2016
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde temyiz eden davacı vekili Av. . . . ve davalı vekili Av. … geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira alacağı bedelinin tahsiline yönelik icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, davacı belediyeye ait 37 adet dükkan ve 29 adet ofis niteliğindeki taşınmazların 31.10.2005 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi uyarınca dava dışı … A.Ş.’ye kiralandığını daha sonra kiracı ve davalı şirketin başvurusu üzerine Belediye Encümeninin 26.05.2005 tarihli kararı ile kira sözleşmesinin davalıya devredildiğini, davalının 2010 yılı 1-5 aylar kira bedelini eksik ödediğini, bu itibarla davalı kiracı hakkında icra takibi başlattıklarını, davalının borca itiraz ettiğini belirterek itirazın iptaline ve % 40 oranında icra inkar tazminatının tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili ise dava konusu AVM ve iş merkezinde bulunan 84 adet bağımsız bölümün davalı kiracı şirkete 66 adet bağımsız bölümün ise davacı Belediyeye ait olduğunu, 09.01.2009 tarihli kat malikleri kurulunda davacı belediyenin de katılımı ile oybirliği ile “Kat Malikleri, Kat Mülkiyeti Kanunu 19,20. ve diğer ilgili maddeleri uyarınca bundan böyle ortak giderlere yasal sorumlulukları oranında katılacaklardır. Buna göre ortak alanların ısıtma, soğutma, temizlik, asansör ve yürüyen merdiven giderleri ile bakım ve onarım giderleri, güvenlik, reklam danışmanlık ve alışverişin canlı tutulması içinkampanya ve promosyon giderleri, yılbaşı ve diğer özel günlerde yapılacak harcamalara, sigorta bedeli ile yönetici aylığı giderlerine Kat malikleri arsa payı/hisse oranında payına düşen bölümü ödemeleri” kararı alındığını ortak alanlara ilişkin genel giderlerin kat malikleri tarafından ödenmesine karar verildiğinden ortak giderlerin kira bedellerinden mahsup edilerek kalan miktar kiraların ödendiğinden her hangi bir borçları olmadığını belirtmiştir. Mahkemece, davalının KMK’ndan kaynaklı genel gider alacakları nedeniyle davacının alacağı kalmadığından davanın reddine karar verilmiştir.
./..
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 31.10.2005 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile davacı belediyeye ait 37 adet dükkan ve 29 adet ofis niteliğindeki taşınmazların dava dışı … A.Ş.’ye kiralandığı daha sonra kiracı ve davalı şirketin başvurusu üzerine Belediye Encümeninin 26.05.2005 tarihli kararı ile kira sözleşmesinin davalıya devredildiği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 17. maddesinde KMK’nun kiracıya yüklediği SSK elektrik, su, doğalgaz vs. bedellerin kiracıya ait olduğu kararlaştırılmıştır. Özgür irade ile kararlaştırılan bu şart geçerli olup tarafları bağlar.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Ancak bu hüküm kat malikleri açısından geçerli olup düzenlenecek kira sözleşmelerinde ortak giderlerden kiracının mı kiralayanın mı sorumlu olacağı sözleşme serbestisi ilkesi gereği özgürce belirlenebilir ve mevcut kira sözleşmesinin ayrıca değiştirilmediği durumda kat malikleri kurulunda alınan kararın kiralayan ile kiracı arasındaki sözleşme hükümlerini de değiştirdiği kabul edilemez. Her ne kadar davalı kiracı, 09.01.2009 tarihli kat malikleri kurulu kararı ile ortak alanlar giderlerinin kat maliklerince ödenmesine karar verildiğini ileri sürmüş ise de kira sözleşmesinin 17. maddesi değiştirilmediğinden ortak giderlerin kira bedellerinden mahsubu doğru değildir. Kaldı ki; davalı kiracı şirket tarafından 29.01.2009 tarihli dilekçe ile ortak giderlere davacı belediyenin de arsa payı oranında katılmasına ilişkin talebin, 10.02.2009 tarihli Büyükçekmece Belediye Encümenin 43 nolu kararı ile red edildiği görülmektedir. Bu durumda kira sözleşmesinin 17. maddesi hükmünün kaldırıldığı veya değiştirildiği ispat edilmediğinden mahkemece sözleşme hükümlerine değer verilerek alacak miktarı hesaplanarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 1.350 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 12.04.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.