YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2015/13410
KARAR NO : 2016/6559
KARAR TARİHİ : 09.11.2016
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, feshi ihbar sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında 02/04/2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, süresiz hale dönüşen kira sözleşmesinin 11.11.2014 tarihli ihtarname ile kira döneminin ikinci altı aylık dönemi için üç ay önceden feshettiğini, buna rağmen taşınmazı tahliye etmeyen davalının tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, sözleşmede davacı kiralayana fesih yetkisi verilmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davalı savunması doğrultusunda, sözleşmede kiralayana fesih yetkisi tanınmaması sebebiyle davanın reddine karar verilmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 328. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
Olayımıza gelince; Davaya dayanak yapılan 02/04/2009 başlangıç tarihli bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesiyle, arsa vasfındaki taşınmazın, baz istasyonu kurulması ve kullanılması için kiralandığı taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildir. Kira sözleşmesinin özel şartlar 5. maddesindeki “Kira sözleşmesi, başlangıç tarihinden itibaren bir yıl müddetle geçerli olacaktır. Sözleşmenin, yenilenmeyeceği kiracı tarafından bu bir yıllık dönemin sona ermesinden üç ay önce kiralayana, yazılı olarak ihbar edilmeyecek olursa, iş bu sözleşme
./..
ayrıca herhangi bir işleme ya da bildirime gerek olmaksızın aynı şartlarla ve süre ile kendiliğinden uzamış olacaktır.” düzenlemesi bulunmaktadır. Kira sözleşmesinin 5. maddesinde kiracıya tanınan fesih hakkı 1 kira dönemi için geçerli olup sözleşmenin ilk uzama süresi olan bir yıllık sürenin bitiminden sonra 02.04.2010 tarihinden itibaren TBK.nun 327/2. maddesi gereğince sözleşmenin süresiz hale geldiğinin kabulü gerekir. Kira sözleşmesinin özel şartlar 5. maddesindeki düzenlemenin üç yıllık uzama süresinden sonra da kiralayanın fesih hakkını ortadan kaldırdığı düşünülemez. Akdin yenilenmeyerek fesih edileceği 11/11/2014 keşide, 13/11/2014 tebliğ tarihli noter ihtarı ile davalı tarafa bildirilmiştir. Bu durumda TBK.nun 328/1-2 maddeleri uyarınca süresiz hale gelen sözleşme için fesih bildiriminin 6 aylık döneme nazaran 3 ay önceden keşide ve tebliğ edilmesi, davanın da 6 aylık sürenin sonunda açılması gerekir. Davacı tarafından ihtarnamenin, 02.04.2014-02.04.2015 tarihleri itibariyle 02.10.2014-02.04.2015 ikinci altı aylık dönem için üç ay önceden 13.11.2014 tarihinde tebliğ edildiği, davanın ise ikinci altı ayın sonunda 09.04.2015 tarihinde süresinde açılmış olduğu anlaşılmakla mahkemece davalının taşınmazdan tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 09/11/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.