YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2015/4228
KARAR NO : 2015/5054
KARAR TARİHİ : 25.05.2015
MAHKEMESİ : Balıkesir 1. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 12/02/2015
NUMARASI : 2014/413-2015/252
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira alacağının tespiti ve tahsili ve tazminat davasına dair karar davacı vekili tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, erken tahliye nedeniyle makul süre kira alacağı, eski hale getirme ve hor kullanma tazminatı istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu binanın kreş olarak kullanılmak üzere 22/08/2013 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraya verildiğini, davalının kiraladığı taşınmaza ait anahtarın delil tespiti dosyasına teslim edildiğini, davalı tarafın taşınmazı kreş yapılması için gerekli onayı alamadıkları gerekçesi ile boşalttıklarını, mahkemeye teslim edilen anahtarın mahkeme tarafından kendilerine 15/11/2013 tarihinde teslim edildiğini, taşınmazın süresinden önce tahliye edilmesi nedeniyle davalıların makul süre kira parasından sorumlu olacaklarını, binanın kiraya verilmeden önce komple yenilendiğini, anahtarı teslim almadan mahkemece yapılan tespitte binanın eski haline getirilmediğinin tespit edildiğini, ancak yapılacak tadilatın da ne kadar olacağının da yine bilirkişi incelemesiyle belirleneceğini, bu nedenlerle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 9.000,00 TL makul süre kira alacağı ve 1.000,00 TL taşınmaza verilen zararın bedeli ile yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini istemiştir. Davalılar vekili, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, kira sözleşmesinin konusu başlangıçta imkansız olduğundan BK 27.maddesi gereğince kira sözleşmesinin hükümsüz sayılması gerekeceğinden 9.000,00 TL kira alacağı davasının reddine, Sözleşmeye konu taşınmazın kiraya verilmezden evvelki durumuna ilişkin delil bulunmadığından ispatlanamayan zarar nedeniyle tazminat isteminin reddine karar verilmiştir.
Taraflar arasında akdedilen 22.08.2013 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu binanın kreş olarak kullanılmak üzere davalı N.. E..’e kiraya verildiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi genel koşullar 11. maddesinde Kiracının, kira sözleşmesinin sonunda, kiralananı aldığı şekilde, kiralayana teslim etmek zorunda olduğu, keza kiralananla birlikte teslim edilen demirbaşlar da alındığı şekilde, kiralanana teslim edilmediği takdirde, oluşan hasarların bedelinin kiralayana ödenmesi veya eski hale getirilmesinin zorunlu olduğu, özel koşullar 6. maddesinde kiracının işbu sözleşme dahilinde mülk sahibi aleyhine doğabilecek zararlar ile kreş yapılmasından kaynaklı olarak yapılacak tadilatların kira hitamında düzeltilmemesi halinde oluşacak zararların ve kira, elektrik, su vb. ödemelerin yapılmaması durumlarında
./..
mülk sahibinin zararının ve alacaklarının karşılanabilmesi için 3 aylık kira bedeli karşılığı 9.000.(Dokuz Bin) TL tutarlı teminatı ,mülk sahibine vermeyi kabul edeceği, 14. maddesinde ise kiracının, mülkü her türlü tadilat yapılmış ve yenilenmiş olarak tam ve eksiksiz olarak teslim aldığı,tahliye halinde aynı şekilde teslim edilmesinin zorunlu olduğu ,gerek gayrimenkulün gerekse de demirbaşların alındığı şekilde teslim edilmemesi halinde eski hale getirilmesi ve oluşan zararın kiracı tarafından karşılanmasının zorunlu olduğu düzenlenmiştir. Bu şartlar geçerli olup, tarafları bağlar. Davalı kiracı 14.10.2013 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile kreş izni alamadığını belirterek kira akdini feshettiğini bildirmiş ,teminatın da iadesini talep etmiştir.Kiralanana ait anahtarların 15.11.2013 tarihinde kiraya verene teslim edildiği tarafların kabulündedir.Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesine göre kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte,sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüyse de kiracı da kiralananın, kullanımı amaçlanan işe uygun olup olmadığı yönünde gerekli araştırmayı yaparak basiretli davranmalıdır. Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ilkesi esas olup taraflar serbest iradeleri ile oluşturdukları kira sözleşmesi ile bağlıdır. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu 27. maddesinde yer alan konusu imkansız olan sözleşmelerin kesin olarak hükümsüz sayılacağı düzenlemesinin somut olayda uygulanabilmesi mümkün değildir. Ancak mahkemece Türk Borçlar Kanunu 304. ve 305. maddelerinde yer alan kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu şartlarının oluşup oluşmadığı üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Davacının hor kullanma tazminatına ilişkin temyizine gelince; Kira sözleşmesinin yukarıda açıklanan 6 ve 11,14.maddeleri karşısında kiracı bu maddelere aykırılık halinde oluşan zararları karşılamakla yükümlüdür. Nitekim davacı tarafından yaptırılan 1.Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2013/22 D.İş sayılı dosyası ile taşınmazın durumu tespit edilmiş, bilirkişi raporu ile verildiği iddia olunan zararlar açıklanmış, ancak zarar bedeli belirtilmemiştir. Hor kullanma tazminatına ilişkin uyuşmazlığın sözleşme hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekirken, taşınmazın öncesine ilişkin herhangi bir delil sunulamadığı, davalının taşınmaza ne şekilde zarar verildiğinin kanıtlamadığı, bu tür zararlar için teminat mektubu alındığı gerekçesiyle istemin reddine karar verilmesi isabetsiz olmuştur.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 25/05/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.