YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2015/5365
KARAR NO : 2015/7612
KARAR TARİHİ : 29.09.2015
MAHKEMESİ :. Sulh Hukuk Mahkemesi
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacılar tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacılar vekili Av….. ve davalı vekili Av. … geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, erken tahliye nedeniyle yoksun kalınan kira alacağı, eski hale getirme bedeli ve tamirat süresi kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde; davacılar ile davalı arasında 01.04.2010 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi yapıldığını, davalı şirketin kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 4. maddesinin kendisine verdiği yetkiye dayanarak sözleşmeye ve kanuna aykırı tadilatlar yaptığı için uzun süre ruhsat alamadığını ve 05.05.2013 tarihinde mecurun ayıplı olduğunu ileri sürerek kiralananı tahliye ettiğini, davalının kiralanana verdiği zarar bedeli ve onarım süresinin .. 6. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2013/98 değişik iş sayılı dosyası ile tespit edildiğini, hatalı tadilatlar nedeniyle kiralananda birçok zarar meydana getiren davalının 4. maddeyi de ihlal ederek yapılan tadilatların söküp götürdüğünü belirterek, tespit raporu ile belirlenen mecura verilen zarar ve eski hale getirme bedeli 52.271 TL ve erken tahliye nedeniyle tahliye tarihi olan 05.08.2013 ila kiralananın yeniden kiraya verildiği 01.04.2004 tarihleri arası yoksun kalınan 105.678 TL kira alacağının aylık %5 gecikmiş faiziyle davalıdan tahsilini istemiştir. Davalı vekili kira sözleşmesinin 4. maddesinde belirtildiği gibi davacılara ait 1. kat 1 Nolu dairenin tadilat ile zemin kat dükkana dahil edilmesi şartı ile kira sözleşmesinin imzalandığını ve 6 ay içinde tadilatın yapılmamasının sözleşmenin feshi sebebi olarak kararlaştırıldığını, hem tadilatı yaptırıp hemde tadilat kazanımlarının kendisine ait olmasını isteyen davacıların zarara uğradıkları iddiası ile tadilatların eski hale getirme bedellerini davalıdan talep etmelerinin mümkün olmadığını ve davanın reddini savunmuştur.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 17. maddesinde tarafların kira sözleşmesini akdin hitamında feshetmek istediklerinde durumu akdin bitişinden en az 60 gün önceden noter vasıtası ile birbirlerine bildirmek zorunda oldukları, aksi halde kira sözleşmesinin 1 yıl süre ile yenilenmiş sayılacağı düzenlemesine yer verilmiş ise de, davalı kiracı bu maddedeki fesih süresine uymaksızın 07.06.2013 keşide 11.06.2013 tebliğ tarihli fesih ihtarını göndererek kiralananı 05.08.2013 tarihinde tahliye etmiştir. Kiracının, kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun 325.maddesi uyarınca kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Ancak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 114. maddesinde (Mülga 818 Sayılı BK.nun 98. maddesi) göndermesi ile aynı Kanun’un 52. maddesi (Mülga BK.nun 44. maddesi) uyarınca kiraya verenin de zararın artmasına neden olmaması gerekir. Bu durumda davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Bu nedenle mahkemece kiralananın aynı bedel ve şartlarla ne kadar sürede kiraya verilebileceği mahallinde bilirkişi aracılığı ile keşfen tespit ettirilip, tespit edilen bu sürenin (makul süre) tahliye tarihine eklenmesi ile ulaşılacak tarihe kadar kiracının makul süre kira parasından sorumlu tutulması gerekirken davacının talebinin yanlış nitelendirilmek sureti ile yazılı şekilde istemin reddine karar verilmesi doğru değildir.
Davacı vekilinin hor kullanımından kaynaklanan eski hale getirme bedeli ve tamirat süresi kira alacağına yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesi uyarınca kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle kiralanandan meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiralananın kötü (hor) kullanmasılması nedeniyle uğradığı zarar için kiralayan, giderim isteminde bulunabilir.
Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.04.2010 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 4. maddesinde “Kiracının mecurda mal sahiplerinin işbu sözleşmede yazılı muvafakatı ile yapacağını taahhüt etmiş olduğu ve bu şartla kiraladığı zemin kat No:9’daki dükkan ile zemin kat No:1’deki dairenin içten birleştirilmesinde ve birlikte kullanılmasında ayrıca 1. kat 1 Nolu dairenin apartmana açılan daire kapısının kapatılmasında herhangi bir sakınca bulunmadığı, yapılacak tadilat masraflarına kiralayanların karışmayacağı tahliye anında olumlu olarak yapılmış tadilat ve masrafların sökülüp değiştirilmeden aynen bırakılarak teslim edileceği” 5. madde ise “Kiracı, yapılan dekorasyon ve değişikliklerin mecurun ayrılmaz bir parçası olduğunu, mal sahipleri aksini talep etmedikçe mecurla birlikte zarar görmeden teslim edeceğini kabul ettiği” belirtilmiştir. Tacir olan davalının basiretli davranarak kiralananın sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına uygun olup olmadığını ve yapılacak tadilat nedeniyle ruhsat alıp alamayacağını araştırma zorunluluğu bulunduğundan kiralananın TBK.nun 301. maddesi gereğince sözleşmedeki kullanım amacına uygun olarak teslim edildiğinin kabulü gerektiği gibi ayrıca gerek tespit bilirkişi raporundan gerekse mahkemece alınan bilirkişi raporunda sözleşmenin 4. maddesi kapsamında kalan zemin kat dükkan ile 1. kat dairenin içten birleştirilmesi nedeni ile 1. kat tabliye betonundaki yırtığın eski hale getirme bedeli dışında dükkan ve daireye verilen başkaca zararlar belirlenerek bunların eski hale getirilme bedelleri de hesaplanmıştır. Bu durumda davalı kiracı sözleşmeye uygun olarak teslim edilen ve üç buçuk yıl süre ile kullandığı kiralananın hor kullanılmasından kaynaklanan hasar bedellerinden sorumlu olup, mahkemece bilirkişi vasıtası ile sözleşmenin 4. maddesi kapsamı dışında kalan zararların hor kullanımdan mı yoksa normal kullanımdan mı kaynaklandığını belirlenerek sözkonusu hasarların onarımı için gereken masraf tutarı ile onarım süresi kira alacağına hükmedilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemlerin reddine karar verilmesi de isabetsiz olmuştur.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda yazılı nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 1.100.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 29.09.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.