YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2015/5614
KARAR NO : 2015/7566
KARAR TARİHİ : 28.09.2015
MAHKEMESİ : . Sulh Hukuk Mahkemesi
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı menfi tespit davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira sözleşmesinden kaynaklanan menfi tespit istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile, davacının davalı tarafa 46.928.27 TL borçlu olmadığının ve 14.496.30 TL borçlu olduğunun tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili şirket tarafından davalı şirket ile yapılan kira sözleşmesi ile mağaza kiralandığını, kira borcuna teminat olarak davalıya teminat mektubu verildiğini, kiralanan iş yerinin beklenen ilgiyi görmemesi ve ilginin artması için kiralayanın yeterli özeni göstermemesi nedeniyle kiralananı boşaltma zarureti oluştuğunu, noterden çekilen ihtarname ile taşınmazın boşaltılacağının davalıya bildirildiğini, kalan tüm borçlar ödenmiş olmasına rağmen teminat mektubunun taraflarına iade edilmediği gibi davalı tarafından müvekkiline tebliğ olunan ihtarnameyle 61.424.57 TL+KDV müvekkili şirketten talep edildiğini bu nedenle müvekkilinin davalıya 61.424.57.TL+KDV borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile, davacının davalı tarafa 46.928.27 TL borçlu olmadığının ve 14.496.30 TL borçlu olduğunun tespitine karar verilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; Taraflar arasında akdedilen 28.10.2010 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile A. Alışveriş Merkezinde yer alan dükkanın kiralandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı 23.09.2011 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile kiralayanın yeterli özeni göstermemesi nedeniyle kiralanan iş yerinin beklenen ilgiyi görmediğinden kirayı karşılayacak yeterli cironun elde edilemediği gerekçesiyle kiralananın 31.12.2011 tarihinde boşaltılacağını muhatap kiraya verene bildirmiştir. Kiralanana ait anahtarlar 05.01.2012 tarihinde noter emanet tutanağı ile notere teslim edilmiş emanet tutanağı 13.01.2012 tarihinde muhatap kiraya verene tebliğ edilmiştir.
Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar sözleşme süresi ile bağlı olup kural olarak akdin süresinden önce feshi mümkün değildir. Aksi durumda haklı bir neden olmaksızın sözleşmeyi fesheden tarafın giderim yükümlülüğü doğar. Ancak sözleşmede kiracı lehine erken fesih hakkı tanınabilir.28.10.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiracıya erken fesih imkanı tanınmamıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesine göre “kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiralayan yükümlülüğünü yerine getirerek kiralananı yasaya uygun şekilde kiracıya teslim etmiştir. Davacı kiracı tacirdir. T.T.K.nun tacir olmanın hükümlerini düzenleyen 18/2 maddesine göre her tacirin ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Bu hükme göre kira sözleşmesini tacir olarak imzalayan davacının kiralama zamanındaki ve gelecekteki koşulları gerçek ve ölçülü bir şekilde değerlendirdiği ve buna göre hareket ettiği kabul edilmelidir. Davacı kiracının kiraladığı işyerinin bulunduğu AVM’nin beklenen ilgiyi görmemesini gerekçesiyle kira sözleşmesini feshi az önce açıklanan T.T.K. 18/2 maddesi hükmü karşısında haksızdır. TBK.nun 325.maddesi uyarınca kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarda gerekli çaba gösterilerek kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. O nedenle mahkemece, mahallinde keşif yapılarak kabul edilen teslim tarihinden itibaren kiralanan taşınmazın aynı koşul ve şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği tespit edilmeli davalı kiralayanın uğradığı zarar giderildikten sonra karar verilmelidir. Bu husus gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 2. bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 28.09.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.