YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2015/7948
KARAR NO : 2015/9313
KARAR TARİHİ : 03.11.2015
MAHKEMESİ : …Sulh Hukuk Mahkemesi
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin uyarlanması davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av. … Cantaş ile davalı vekili Av. … Şahin geldiler. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira bedelinin uyarlanması ve bedelin indirilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde; davacının 31/01/2013 tarihli kira sözleşmesi ile devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan … Çayı güzergahının 6,5 km. boyunca uzanan bölümünü “… … sporuyla ilgili kullanılacak geri hizmet sahası” olarak kullanmak üzere kiraladığını, ilk yıl kira bedelinin 212.750 TL olup, ilki peşin olmak üzere taksitler halinde ödenmesinin kararlaştırıldığını, davacının peşin kira bedeli ile ilk taksit bedelini toplam 106.374 TL olarak süresinde ödediğini ancak Büyükşehir Belediyesi tarafından planla ilgili yeniden düzenleme yapılmasının istenmesi, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce bölgenin sit alanı olması nedeniyle ilgili Bakanlığın izninin gerektiğinin bildirilmesi nedeniyle kiralananda sözleşme ile belirlenen faaliyetin icrasına başlanamadığını, bu durumun kira sözleşmesinin 8 ve kira şartnamesinin 11.maddesinde belirtilen kamudan kaynaklanan hakkın kullanımını engelleyen sebepler olduğunu belirterek kira ödemelerinin kamudan kaynaklı engellerin ortadan kalkacağı döneme kadar dondurulmasını talep etmiş, 29/11/2013 tarihli ıslah dilekçesi ile davanın uyarlama davası olarak yürütülmesini, ıslah dilekçesini tavzih ettiği 23/12/2013 tarihli dilekçe ile de kira bedelinin kamu engelinin ortadan kalkacağı tarihe kadar 50.000 TL’ye indirilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, dava konusu taşınmazın ihale ile davalıya beş yıllık dönem için kiralandığını, kira şartnamesinin özel şartlar bölümünün 27.maddesinde; ihale konusu yerin yapılacak sporla ilgili olarak alınması gereken tüm izinlerin ihaleyi alan kiracıya ait olacağı, izin alınmaması halinde müvekkili idarenin sorumlu olmayacağının kararlaştırıldığını, davacının bildirdiği hususların mücbir ya da kamudan kaynaklanan sebepler olmadığını, ihale tutanağında taşınmazların sit alanı ve … … Parkı düzenleme projesi içerisinde kaldığının belirtildiğini, ayrıca ilgili tüm idareler ile yazışma yapılarak onların olumlu görüşleri alınmak suretiyle taşınmazların kiralandığını ve davanın reddini savunmuştur.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 301.maddesi (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanununun 249/1 maddesi) hükmü gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır.
TBK.nun 304.maddesinde kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. TBK.nun 305.maddesine göre kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
Olayımıza gelince : Taraflar arasında düzenlenen 31.01.2013 tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile 27953 ada 3 parsel sayılı taşınmazın 4.702,99 m²’lik kısmı ve … Muratpaşa Alan Mahallesindeki devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan 3200 m²’lik kısım … … sporuyla ilgili kullanılacak geri hizmet sahası” olarak kullanılmak üzere davacıya ihale ile kiralanmış kiralama ihalesi ilanına ilişkin tutanakta ve kira sözleşmesinde 3200 m²’lik devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazın doğal sit alanında, 27953 ada 3 parselin … … Parkı düzenleme projesi kapsamında kaldığı belirtilmiş ve kira sözleşmesi yapılmadan önce … Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, … Büyükşehir Belediyesi, İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü, Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğünden onay alınmış, sözkonusu güzergahın rafting parkur alanı olarak ilan edilmesinde sakınca bulunmadığı bildirilmiştir. Kira sözleşmesinin 5. maddesinde kiralanan taşınmazlar üzerinde sabit tesis yapılamayacağı, ancak kiralama süresi sonunda kaldırılmak ve kiralama amacına uygun olmak şartıyla takılıp sökülebilir malzemelerle kapalı alan oluşturulabileceği kira şartnamesinin özel şartlar bölümünün 33. maddesinde kiralanan toplam 7902,99 m² yüzölçümlü taşınmazlar üzerinde… … sporuna matuf kara üzerindeki geri hizmetlerin görülmesi amacıyla sabit olmayan ve takılıp-sökülebilir malzemelerden oluşan idare bürosu, eğitim yeri, dinlenme yeri, bekleme yeri, emanet yeri, soyunma-giyinme, duş-tuvalet, gölgelik vb. yerlerin ilgili kurumlardan izin alınmak şartıyla yapılabileceği belirtilmesine rağmen davacı kiracı tarafından hazırlatılan projenin … Büyükşehir Belediyesine sunulması üzerine Belediyece bu hususun … Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonunda değerlendirilmesi gerektiği bildirmiş, … Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu 29.04.2013 tarihli kararı ile sunulan projelerin işlevi açısından üst ölçekli planda fonksiyon değişikliği gerektiğinden talebin uygun görülmediğinin belirtilmesi üzerine yeniden hazırlanan üst ölçekli planlar hem 1/5000 hemde 1/1000 ölçekli imar planı değişiklik pafta komisyona sunulmuş, Komisyon tarafından 08.07.2013 tarihli karar ile bu kez kiralananın 1/1000 ölçekli planlarda “park” alanı kullanımında kalmasından dolayı ve 728 sayılı ilke kararı gereğince talebin uygun bulunmadığına karar verilmiştir. Dava konusu taşınmazlar davacı tarafından… … sporu geri hizmet sahası olarak kullanılmak üzere kiralamasına rağmen davalı kiralayanın 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesinde düzenlenen sözleşme süresince kiralananın sözleşme de amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda bulundurma yükümlülüğüne uymadığı ve kiralananın sonradan ayıplı hale geldiğinin kabulü gerekir. Davacı kiracı seçimlik hakkını kira bedelinden indirim yapılması yönünde kullandığına göre mahkemece kira bedelinden uygun bir oranda indirim yapılması gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 1.100.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 03/11/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.