YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/3982
KARAR NO : 2016/3516
KARAR TARİHİ : 28.04.2016
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kiralananın hor kullanılması nedeniyle tazminat isteğine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Taraflar arasında 01.10.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, davalının kira ödemelerini aksatması üzerine tahliye davası açıldığını ve kiralananın tahliyesine karar verildiğini, davalının bu kararın kesinleşmesini beklemeden kiralananı tahliye ettiğini, mecurda ve demirbaşlarda normal kullanım sonucu oluşamayacak derecede hasarlar meydana geldiğini, mahallinde delil tespiti yapılarak hasarların giderilmesi için gerekli bedelin 91.200 TL olarak hesaplandığını, belirterek 91.200 TL alacağın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili ise bilirkişi raporuna itiraz dilekçesinde özetle; Davacı tarafından yaptırılan delil tespitinde belirlenen bedellerin fahiş olduğunu, tahliyeden bir ay sonra yapılan delil tespitindeki bedellerden sorumluluğunun bulunmadığını, olmayan hasarlardan dolayı hesaplama yapıldığını, kullanımdan dolayı yıpranan parçalar sökülerek piyasanın en pahalı ürününün konulduğunu, olağan kullanım nedeni ile oluşacak hasardan kiracının sorumlu tutulamayacağını, savunmuştur. Mahkemece yargılama sırasında dosya üzerinde yapılan inceleme sonucu alınan bilirkişi raporunda, piyasa rayiçlerine göre yapılacak olan imalatların maliyetinin dava tarihi itibarıyla 70.000 TL değerinde olabileceği belirtilmiştir. Mahkemece yapılan yargılama sonucunda davanın kısmen kabulü ile 70.000 TL davacı zararının dava tarihinden itibaren yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-) Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-) Davalı vekilinin hüküm altına alınan miktara yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Taraflar arasında 01.10.2007 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiraya veren vekili tarafından 05.03.2012 tarihinde delil tespiti hususunda dilekçe Beykoz Sulh Hukuk Mahkemesine verilmiş olup bu tarih itibarıyla kiralananın tahliye edilmiş olduğu anlaşılmaktadır. Sözleşme ile kiralanan taşınmazın oturmaya hazır sıfır villa olduğu ve işyeri misafirhanesi olarak kullanılacağı belirtilmiştir. Sözleşmenin genel şartlar 7. maddesinde, kiracının kiraladığı şeyi mukaveleye göre kullanmış olması hesabıyla onda ve eşyasında husule gelen eksiklik ve değişiklikten mesul olmayacağı, kiracının kiraladığı şeyi iyi halde almış olmasının asıl olduğu, belirtilmiş,
./..
sözleşmenin özel şartlar 4. maddesinde ise mecurun hiç kullanılmamış, çok iyi vaziyette
boyalı badanalı, havuzu çalışır, bahçe peyzajı yapılmış şekilde kiracıya teslim edildiği, yapılacak her türlü tamir boya badana vs giderlerin kiracıya ait olduğu, havuz, bahçe, kombi, asansör, monşarj asansörü, vb şeylerin periyodik bakımının kiracı tarafından düzenli olarak yapılacağı kararlaştırılmıştır.
6098 sayılı T.B.K.nun 316. (B.K.nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda 14 kalem halinde bildirilen masraflar toplanarak 70.000 TL tutarında hasar bedeli belirlenmiş ve bu miktara hükmedilmiş ise de bilirkişi raporunda belirlenen masraf kalemlerinin hesaplama yöntemine veya belirtilen işlerle ilgili esas alınan birim fiyata dair bir açıklama bulunmamaktadır. Örneğin “mutfak, banyo, giyinme odası dolapları ile kapılar” açıklamasıyla 5.100 TL bedel belirlenmesine rağmen bu bedelin nasıl belirlendiğine dair verilere raporda rastlanmamış, belirlenen bedelin onarımdan mı yoksa değişimden mi kaynaklandığı da açıklanmamıştır. Yine parke işleri adı altında tamirat, bakım, malzeme ve işçilik açıklamasıyla 6.700 TL tutarında bedel belirlenmesine rağmen parkenin ne kadarlık kısmının değiştirileceği, nasıl bir onarım yapılacağı bu işlere ilişkin bedelin ne şekilde belirlendiği (m2, birim fiyat, vs..) de anlaşılamamaktadır. Raporda sonuç olarak belirlenen 70.000 TL tutarındaki bedelin hesaplanması sırasında esas alınan diğer hasar kalemlerinde de, sadece onarım veya bakım yapılacak kısmın bulunduğu yer ve ne olduğu belirtilmiş olup hasar kalemleri yönünden tespit edilen bedelin ne şekilde hesaplandığına dair bir açıklamanın olmadığı, değerlendirmeler kısmının başlangıcında piyasa rayiçlerinin baz alındığının belirtilmesiyle yetinildiği görülmektedir. Bu haliyle bilirkişi raporu denetime elverişsiz olup hüküm kurmaya yeterli görülmemiştir.
Açıklanan nedenlerle, gerekirse mahallinde keşif yapılarak dosya arasında bulunan delil tespiti dosyalarından ve bilirkişi raporlarından da yararlanılmak suretiyle olağan kullanım ve hor kullanım ayrımının yapılması, davalı kiracının olağan kullanım sonucu meydana gelen yıpranmadan sorumlu olmadığının gözetilmesi, hor kullanma bedelinin tespitinde ise hesaplanan iş kalemlerine ilişkin birim fiyatlar, buna ilişkin belgeler, tamir veya bakım yapılacak alana ilişkin varsa uzunluk, alan, vs hesaplama birimleri de belirtilmek suretiyle hesaplama yapılması, kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payının da dikkate alınması ve yapılacak hesaplama sonucunda ayrıntılı, denetime elverişli ve hüküm kurmaya yeterli bilirkişi raporu alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (2) no’lu bentte yazılı nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 28.04.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.