YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/5501
KARAR NO : 2016/6333
KARAR TARİHİ : 01.11.2016

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı ve davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde temyiz eden davalı … vekili gelmedi. Davacı vekili Av. … geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Kira sözleşmesinin feshi nedeniyle kiralanana yapılan imalat bedellerinin ve kazanç kaybının kiraya verenden tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile kazanç kaybına yönelik istemin reddine, imalat bedeline yönelik istemin kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde, taraflar arasında 05/05/2011 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, kiralananın mevcut hali ile ticari amaçla kullanılması mümkün olmadığından kapsamlı tadilat ve onarım yapılması gerektiğini, tadilatın davalının bilgisi ve rızası ile yapıldığını, müvekkilinin işletmeyi hazır hale getirerek 16/07/2012 tarihinde faaliyete başladığını, davalının 13/08/2013 tarihli yazı ile idare mahkemesi kararı gereğince sözleşmeyi feshettiğini, taşınmazın teslim edilmesini bildirdiğini, bu nedenle müvekkilinin faaliyetini sonlandırmak zorunda kaldığını, idare mahkemesi kararından anlaşıldığı üzere davalının başından beri taşınmazı ayıplı şekilde müvekkiline teslim ettiğini, davalının fesihte kusurlu olduğunu, yaptırılan delil tespitinde, imalat bedellerinin işçilik hariç 1.927.352 TL olarak belirlendiğini, işletmenin kuruluş dönemini geride bırakıp karlılık ve verimlilik aşamasına geçmek üzere iken sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle müvekkilinin kalan kira süresi içindeki muhtemel kazançtan mahrum kaldığını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000 TL kazanç kaybı, 5.000 TL imalat bedeli, 5.000 TL işçilik giderinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin ve davalı vekilinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davalı vekilinin imalat bedellerine ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Taraflar arasında düzenlenen 05/05/2011 başlangıç tarihli, 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde, kiracının kiralanana yapacağı masrafları talep edemeyeceği düzenlenmiş ise de söz konusu hüküm kiralananın sözleşme süresi sonunda tahliye edilmesi halinde geçerli olacaktır. Davalı 13/08/2013 tarihli yazı ile kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshetmiştir. Bu durumda, kira sözleşmesinin süresi sona ermeden kiralananı tahliye eden davacının kirlanana yaptığı zorunlu ve faydalı imalat bedellerini talep etmesinde bir usulsüzlük bulunmaktadır. Kiralananda yapılan imalatların, imal tarihindeki değerleri, yıpranma durumları, faydalı ve zorunlu ya da lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, kiralananın yapılan imalatların dava tarihi itibariyle değerinin 851.609 TL olduğu belirtilmiş ancak faydalı ve zorunlu masraflar açıkça belirlenmemiş, yapılan tadilat, değişiklik ve ilavelerin değerinden yıpranma payı düşülmemiş ve imalatların dava tarihi itibariyle değeri hesaplanmıştır. Bu durumda mahkemece, kiracı tarafından yapılan imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, yıpranma durumları, sabit nitelikte olup olmadıkları ayrıntılı olarak konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulundan alınacak rapor ile belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
3-Davacı vekilinin gelir kaybına yönelik istemin reddine ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Mahkemenin de kabulünde olduğu gibi kira sözleşmesi davalı kiraya veren tarafından süresi dolmadan haksız bir şekilde feshedilmiştir. Sözleşmenin feshinde davacı kiracının kusuru bulunmamaktadır. Bu nedenle davacı, yoksun kaldığı kazanç kaybını istemekte haklıdır. Ancak mahkemece kâr kaybı hesabı yapılırken davacı kiracının, dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceği bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek bu süre ile sınırlı olarak kâr kaybı alacağına hükmedilmesi gerekir. Mahkemece davacının defterleri üzerinde yapılan bilirkişi incelemesinde, davacının çalıştığı sürede kazanç elde edemediği, bu nedenle gelir kaybına uğramadığı gerekçesiyle kâr kaybı isteminin reddine karar verilmiştir. Burada kârdan yoksun kalanın zararı, kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalmasıdır. Bu zarar kiralanan işyerinden tespit edilemiyorsa, bu durumda aynı özelliklere sahip benzer işletmelerin gelir–gider durumlarının vergi dairesi, esnaf odası, ticaret odası ve benzeri resmi kurumlardan araştırılıp, benzer işyerlerinin muhtemel cirosu, kâr oranı, işletme giderlerinin ciroya oranına ilişkin ayrıntılı bilgiler toplandıktan sonra bilirkişi marifeti ile bu veriler değerlendirilerek muhtemel aylık kârı tespit edilmeli ve dava konusu aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralayabileceği makul süre kadar kâr kaybına hükmedilmelidir. Bu hususlar gözardı edilerek istemin reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ; Yukarıda 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin, 3 nolu bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 1.350.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, istek halinde taraflardan peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 01/11/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.