YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/6556
KARAR NO : 2022/195
KARAR TARİHİ : 06.01.2022
7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
…
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 17/10/2012 gününde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil; karşı davada 26/12/2012 gününde verilen dilekçe ile temliken tescil talepleri üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen 22/04/2021 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı- karşı davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Asıl dava, elatmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil; karşı dava TMK’nın 724 ve 725. maddelerine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı, kayden maliki olduğu 181 ada 12 parsel sayılı taşınmaza, komşu 181 ada 10 parsel sayılı taşınmaz maliki davalının garaj, bina ve duvar yapmak suretiyle tecavüz ettiğini ileri sürerek elatmanın önlenmesini, tecavüzlü kısım üzerindeki yapıların kal’ini ve fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere 1.000,00TL ecrimisilin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı, yıkılması istenilen inşaata başlanmadan önce davacının babası … ile aralarında 24.04.1996 tarihli bir harici satış sözleşmesi yaptıklarını, 4 metre eninde ve 12.80 metre uzunluğundaki yeri 1.900DM bedelle satın aldığını; davaya konu garaj, bina ve duvarın ise anlaşmadan sonra yapıldığını, herhangi bir tecavüz bulunmadığını ve iyiniyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş; karşı davasında ise 24.04.1996 tarihli harici satış sözleşmesi ile satın aldığı kısmın davacı adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir.
Mahkemece, asıl davanın reddine; karşı davanın ise kabulüne ilişkin verilen karar, davacı-karşı davalı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 22.01.2018 tarihli ve 2017/5484 E. 2018/483 K. sayılı ilamıyla özetle; davalı ile davacının murisi olduğu iddia edilen … arasında yapılan 24.04.1996 tarihli arsa satış senedi başlıklı adi yazılı belgede 181 ada 18 No’lu parseldeki taşkın kısma dair sözleşme yapıldığı, ancak mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen 02.11.2013 tarihli fen bilirkişi raporuna göre, davacı adına kayıtlı olan 12 numaralı parsele tecavüz olduğunun sabit olduğu, bu durumda öncelikle anılan sözleşmede belirlenen yerin, davaya konu yerin kapsamında kalıp kalmadığı saptandıktan sonra sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı gibi kabule göre de, temelli yapı olmayan yerlerde temliken tescil kararı verilmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda, harici satış sözleşmesine konu taşınmazın davacıya ait 12 No’lu parsel olmayıp, davalıya ait 10 No’lu parsele sınırdaş olmayan 18 No’lu parsel olduğu; 12.02.2020 tarihli teknik bilirkişi raporuna göre de temliki istenen yapının kapladığı kısmın taşınmazdan ifrazının mümkün olmadığı gerekçe gösterilerek, asıl davanın kabulü ile davacıya ait 12 parsel sayılı taşınmazın teknik bilirkişi raporunda (a) harfiyle gösterilen 14,50 m2’lik, (b) harfiyle gösterilen 26,08 m2’lik ve (c) harfiyle gösterilen 4,92 m2’lik kısmına davalının elatmasının önlenmesine; tecavüzlü alanda bulunan duvar, depo ve iki katlı binanın kaline; karşı davanın ise reddine karar verilmiştir.
Hüküm, davalı-karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış; bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Subjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 22.01.2018 tarihli bozma ilamı üzerine mahkemece, taşınmaz başında yeniden keşif yapılmış ve davacının murisi ile davalı arasında düzenlenen 24.04.1996 tarihli harici satış sözleşmesinin dava konusu yeri kapsamadığı gerekçe gösterilerek temliken tescil istemine ilişkin karşı davanın reddine karar verilmiş ise de, mahkemenin gerekçesinde belirtilen bu hususa katılmak mümkün değildir.
Zira, davacının murisi … ile davalı … arasında düzenlenen 24.04.1996 tarihli harici satış sözleşmesinde, 181 ada 18 No’lu parselin bir kısmının satışı kararlaştırılmış ise de satıcı … 18 No’lu parselde hiçbir zaman malik olmamıştır. Yine sözleşmede 18 No’lu parselin batı kısmında 4 metre eninde ve 12.80 metre uzunluğundaki yerin 10 No’lu parsele eklenmesi kararlaştırılmış olup, o tarihte … adına kayıtlı olan 12 No’lu parselin batısında 10 No’lu parselin bulunması, 18 No’lu parselin ise 10 No’lu parsele sınır komşusu olmaması göz önüne alındığında, satıştan amaçlananın 12 No’lu parselin bir kısmı olduğu anlaşılmaktadır. Nitekim, davalı-karşı davacı … de bu sözleşmeye dayalı olarak davaya konu 12 No’lu parsel üzerinde belirtilen yapıları yapmıştır.
Ancak, keşif sonrası sunulan 12.02.2021 tarihli fen bilirkişisi raporunda, davacı-karşı davalıya ait 12 No’lu parsel üzerinde bulunduğu belirlenen ve ekli krokide (a) harfiyle gösterilen bahçe duvarının, esaslı (temelli) yapı olarak kabulü mümkün olmadığından mahkemece, bu yapıya yönelik temliken tescil isteminin reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
Ne var ki, anılan fen bilirkişisi raporuna ekli krokide (c) harfiyle gösterilen ve davacı-karşı davalıya ait 12 No’lu parselin 4,92 m2’lik kısmına tecavüzlü olduğu tespit edilen iki katlı kargir bina esaslı (temelli) yapı niteliğinde olup, 26.02.2021 tarihli inşaat bilirkişi raporunda da tecavüzlü kısımdaki bina değerinin arsa değerinden yüksek olduğu ve tecavüzlü kısmın yıkılması halinde binanın tamamının yıkılma tehlikesinin bulunduğu bildirilmiştir.
Öte yandan, anılan inşaat bilirkişisi raporunda, davacı-karşı davalıya ait 12 No’lu parsel üzerinde olduğu belirlenen ve krokide (b) harfiyle gösterilen 26,08 m2 alanlı depo/garaj niteliğindeki yapının iki katlı bina ile bitişik nizamda olup, binanın temel sistemi ile deponun temel sisteminin birlikte işlev gördüğü, deponun yıkılması halinde binanın temelinde ve kiriş sisteminde süreksizlik oluşacağı, binaya zarar vermeden yıkılmasının yapının statiğine ve taşıyıcı sistemine göre mümkün olmadığı belirtilerek, tecavüzlü kısımdaki yapı değerinin arsa değerinden yüksek olduğu bildirilmiş; 31.03.2021 tarihli ek raporda da depo/garaj niteliğindeki bu yapının esaslı (temelli) yapı olduğu yönünde değerlendirmede bulunulmuştur.
Yapılan bu açıklamalar doğrultusunda, temliken tescil isteminde bulunan davalı-karşı davacının, harici satış sözleşmesine dayalı olarak dava konusu yerin bedeli karşılığında kendisine teslim edilmesi nedeniyle mülkiyetin ileride kendisine devredileceğine inandırılmış olduğundan, iyi niyetli olduğunun kabulü gerekmektedir. Bunun yanı sıra, iki katlı binanın tecavüzlü kısmı ile depo niteliğindeki yapının değerinin, tecavüz edilen arsa değerinden fazla olduğu bilirkişi raporuyla tespit edildiğinden, somut uyuşmazlıkta temliken tescilin kabulü için aranan subjektif ve objektif koşulların gerçekleştiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda mahkemece, temliken tescil isteminin kabulü için diğer bir koşul olarak aranan ifraz şartının, somut olay açısından gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespiti için 12.02.2021 tarihli fen bilirkişisi raporu ve krokisinin de eklenmek suretiyle ilgili belediyenin imar ve şehircilik müdürlüğüne müzekkere yazılarak, tecavüzlü yapının (iki katlı bina ve tek katlı deponun) bulunduğu arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının mümkün olup olmadığının sorulması ve alınacak yazı cevabı doğrultusunda oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, bu hususta fen bilirkişisinden görüş alınmakla yetinilerek, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş; bu nedenle hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı-karşı davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA; bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 06.01.2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.