YARGITAY KARARI
DAİRE : 8. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/1859
KARAR NO : 2018/16052
KARAR TARİHİ : 20.09.2018

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Elatmanın Önlenmesi Ve Ecrimisil

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, elatmanın önlenmesi isteminde hüküm tesisine yer olmadığına, ecrimisil isteğinin ise kabulüne karar verilmiş olup, hükmün duruşma yapılması suretiyle Yargıtayca incelenmesi davalı vekili duruşmasız olarak davacı vekili tarafından istenilmiştir. Dosya incelenerek işin duruşmaya tabi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 20.09.2018 Perşembe günü tayin edilerek taraflara çağrı kağıdı gönderilmişti. Duruşma günü taraflardan gelen olmadığından dosya üzerinde inceleme yapılmasına karar verildi. Temyiz isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili, … parselin muris …’ya ait olduğunu, …’nun 14.05.1989’da vefat ettiğini, geriye kalan eşi …’in de 25.07.2005’te vefat ettiğini, geriye mirasçıları kaldığını, mirasçılarının murislerden kalan taşınmaz yönetiminde anlaşamamaları nedeniyle murislerin terekelerine vekil edeninin temsilci atandığını, davaya konu taşınmazın bir kısım mirasçılar tarafından kiraya verildiğini, terekenin kullanımının tüm mirasçıların onayı ve izni ile mümkün olduğunu, davalıya bu hususların 05.10.2010 tarihli ihtarname ile bildirilmesine rağmen cevap verilmediğini belirterek davalı şirketin … parsele müdahalesinin menini,taşınmazın teslimini, fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 18.000,00 TL ecrimisilin tahakkuk tarihinden işleyecek reeskont avans faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, vekil edeninin dava konusu yeri terekeye mümessil atanmadan önce 01.02.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile … dışındaki mirasçılarından miras paylarına düşen kısmın 5 yıllığına kiralandığı, vekil eden şirketin fuzuli şagil olmadığını, dava konusu yeri kiraladıktan sonra bu yere 246.608,71 TL zorunlu ve büyük onarım yapıp faaliyete başladığını, kira sözleşmesini imzalamayan mirasçılar tarafından hisselerine tekabül eden kısmın başka kiracılara kiralandığını,kiralananların kira bedellerinin vekil edeni tarafından hesaplarına yatırıldığını, yine kira sözleşmesi tarafı olmayan Gülçin Fırat ve tereke mümessili hesaplarına yatan paraların alınmayarak davanın açılmasına sebebiyet verdiklerini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulü ile davalının dava konusu … parsele müdahalesinin men’ne ve 19.844 TL ecrimisil bedelinin yasal faizi ile davalıdan tahsiline yönelik verilen ilk karar her iki tarafında da temyizi üzerine 1.Hukuk Dairesinin 18.02.2014 tarihli 2014/3425 Karar sayılı ilamı ile “elatmanın önlenmesi istemi yönünden keşfen saptanan ya da saptanacak dava değeri üzerinden peşin harç alınması gerektiği” belirtilerek bozulmuş, mahkemece bozma ilamına uyulması üzerine davacı tarafından harç tamamlanmış ve mahkemece bu kez; davacının davasının kabulü ile; dava konusu taşınmaza davalı tarafından müdahale sona erdirilmiş olmakla meni müdahaleye yönelik talepte dava konusuz kalmış olmakla bu konuda hüküm tesisine yer olmadığına, 01/02/2010-12/09/2011 dönemi için 9.680,00-TL ecrimisilin ait olduğu dönem sonundan itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte 01/01/2011-12/09/2011 dönemi için 9.196,00-TL ecrimisilin ait olduğu dönem sonundan itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte (toplam 18.876,00-TL ecrimisil ) davalıdan alınarak davacıya verilmesine, karar verilmesi üzerine; hüküm, davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava tapulu taşınmazda elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemine yöneliktir
Dava konusu … parsel sayılı 515.00 m2 arsa vasıflı taşınmazın … adına tapuda kayıtlı olup, … 3.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/4 Esas ve 2010/32 Karar sayılı ilamı ile davacı …’ün mümessil olarak atandığı ve kararın 28.7.2010 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır.
Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere; ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.
Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.02.2004 günlü ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).
25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve 6100 sayılı HMK’nin 266. vd. maddelerine uygun olmalıdır.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
1- Davalı vekili cevap dilekçesinde ve aşamalarda vekil edeninin taraf olduğu ve aylık 12.000,00 TL ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği kira sözleşmesi karşısında, mahkemece yukarıda gözetilen ilkeler ve davalının taraf olduğu kira sözleşmesi de dikkate alınarak ecrimisil hesabı yapılarak bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ile ecrimisil hesabı yapılarak alınan rapora göre bir karar verilmesi doğru olmamıştır. Davacı vekilinin bu yöndeki temyiz itirazları yerindedir
2- Bilindiği üzere, ecrimisil davaları haksız fiil benzeri davalar olup, bu davalarda ancak dava tarihine kadar gerçekleşmiş olan zarar istenebilir. Dava tarihinden sonra gerçekleşmesi muhtemel ecrimisil tazminatı ise, ancak ayrı bir davanın konusunu oluşturabilir. Dava açıldıktan sonraki dönem için, yeni bir dava açılmadıkça ıslah yolu ile de olsa talepte bulunulamaz.
O halde mahkemece dava açıldıktan sonraki dönemi de kapsar şekilde belirlenen ecrimisile hükmedilmiş olup, dava tarihinden sonra ecrimisil hesabı doğru olmamıştır.
Yine Türk Medeni Kanununun 995/2. maddesi ise; “iyi niyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilir.” hükmünü amirdir.
Davalı tarafından cevap dilekçesinde dava konusu taşınmaza zorunlu ve faydalı masraflar yapıldığı ileri sürülmüş ise de; mahkemece bu yönde yapılan inceleme yetersiz olup; davalının yaptırmış olduğu tespit dosyası ve dosyadaki tüm deliller bir arada değerlendirilip yeniden keşif yapılarak belirlenecek zorunlu giderlerin TMK’nin 995/2.maddesi gereğince ecrimisil hesabında gözetilmesi gerekirken, eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.
SONUÇ: Yukarıda (1.) bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin ve yukarıda (2.) bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının ayrı ayrı kabulüne, usul ve yasaya aykırı olan hükmün 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, HUMK’un 440/1. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edenlere iadesine, 20.09.2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.