YARGITAY KARARI
DAİRE : 8. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/4860
KARAR NO : 2020/4706
KARAR TARİHİ : 08.07.2020

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Dava Paydaşlar Arasında Ecrimisil İstemine İlişkindir

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup, hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Davacılar vekili, tarafların dava konusu 2569 ve 2571 parsel sayılı taşınmazların hissedarları olduklarını, davalının davacıların bilgisi ve izni olmaksızın, inşaat ruhsatı ve işletme ruhsatı bulunmayan bahçe ve kapalı alandan oluşan restourant açmak suretiyle dava konusu taşınmazların tamamını işgal ettiğini öne sürerek 04.05.2011 tarihinden dava tarihine kadar olan dönem için toplam 17.000,00 TL’nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, bilirkişi raporu uyarınca davasını 301.070,01 TL olarak ıslah etmiştir.
Davalı vekili; müvekkili şirketin dava dilekçesinde belirtildiği gibi işgalci olmadığından bahisle davanın redddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.
Mahkemece, hükme esas alınan bilirkişi raporu uyarınca davanın kabulü ile; 301.070,01 TL ecrimisilin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara ödenmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, paydaşlar arasında ecrimisil isteğine ilişkindir.
1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına ve mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine, takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.
2. Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince;
Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir. Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut uyuşmazlık incelendiğinde hükme esas alınan bilirkişi raporunda mevcut hesaplama yönteminin Daire uygulamasına aykırı düştüğü anlaşılmaktadır. Şöyle ki, dosya içerisindeki bilgi ve belgeler ile dava dilekçesinin içeriğine göre dava konusu taşınmazların bütün halinde davalı şirketçe “…” adı altında kısmen kapalı, kısmen açık mekanlar olarak kullanıldığı, İstanbul 16. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2011/167 Esas, 2013/195 Karar sayılı dosyası içeriğine göre de taraflar arasında aynı taşınmazlara ilişkin olarak 17.07.2006-07.02.2011 tarihleri arasındaki dönem için ecrimisil istemi ile açılan davada, Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, taşınmazların arsa olarak nitelendirildiği, boş olarak kiraya verilmeleri durumunda 2571 parsel sayılı taşınmazın son dönem (07.02.2011) için aylık kirasının 128,19 TL, 2569 parsel sayılı taşınmazın son dönem (07.02.2011) aylık kirasının ise 480,73 TL, toplam ecrimisil bedelinin ise 27.852,40 TL olarak hesap edildiği, Mahkemece bu bedel üzerinden davanın kabulüne ilişkin olarak verilen kararın Yargıtay denetiminden geçerek 28.02.2014 tarihinde kesinleştiği, temyize konu dosyada ise bilirkişilerce taşınmazların “kullanım amacı” da nazara alınarak talep edilen ilk dönem (04.05.2011) için aylık kira bedelinin 8.000,00 TL olarak belirlendiği, bunun yanısıra emsal araştırması yapılmadığı görülmektedir.
Bu durumda, Mahkemece, taşınmazlar üzerindeki muhdesatların davalı tarafça meydana getirildiğinin tarafların kabulünde olduğu nazara alınarak, işgalden önceki boş arsa niteliğine göre, önceki dönem ecrimisil istemine ilişkin bilirkişi raporu da değerlendirilmek sureti ile Daire uygulamalarına uygun şekilde emsallere göre araştırma yapılıp, ecrimisil istenilen ilk dönem başlangıç tarihi olarak baz alınmak suretiyle hesaplama yaptırılarak ilk dönem için miktarın belirlenmesi, sonraki dönemler için ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle miktarın belirlenmesi, sonucunda talep miktarı ve kazanılmış müktesep haklar gözetilerek ecrimisile hükmedilmesi gerekirken bu hususları içermeyen bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (2) nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollaması ile HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE, taraflarca HUMK’un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 08.07.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.