YARGITAY KARARI
DAİRE : 8. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/5029
KARAR NO : 2020/4974
KARAR TARİHİ : 08.09.2020
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Ecrimisil
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup hükmün davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Davacılar vekili, vekil edenlerinin murisi …. ile davalı …’nin dava konusu 174 ada 10 parsel sayılı taşınmazın maliki olduklarını, taşınmaz üzerinde bodrum kat, zemin kat ve 3 normal kat olarak inşaa edilen bina bulunduğunu, davalının 1988 yılından bu yana taşınmaz üzerinde bulunan binalardaki daire ve dükkanlardan kira almak suretiyle gelir elde ettiğini, muris Elmas Kural’ın davalı aleyhine Küçükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesinin 1990/1550 Esasında kayıtlı dosya ile ortaklığın satış yoluyla giderilmesi Küçükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 1997/195 Esas sayılı dosyası ile taşınmaz üzerindeki binaların arsa payı hissesi oranında tescil ve müdahalenin meni davaları açtığını, davaların müracaata kaldığını belirterek, fazlaya ait talep ve hakları saklı kalmak kaydıyla kira geliri elde edilen 1990 yılından itibaren toplam 34.010,00 TL ecrimisil miktarının kademeli kanuni faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili, davacıların ecrimisil taleplerinin zamanaşımına uğradığını, davacıların arsadaki payına ilişkin kısımların kullanılmayan boşluk şeklinde olduğunu, davacının 1988 yılında kendi arsası üzerine inşaat yaptığını, arsanın bulunduğu bölgede daha sonra imar uygulaması yapıldığını, yeniden yapılan düzenlemede davacılara ait bulunan arsanın bir kısmının vekil edeninin bahçesinde kaldığını, Küçükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesinin 1990/1550 Esas sayılı dosyası ile binaların davalı tarafından yapıldığının tespit edildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece ilk hükümle, davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine, hüküm, 1. Hukuk Dairesinin 19.03.2014 tarihli ve 2013/18840 Esas, 2014/5976 karar sayılı ilamı ile ‘… davalı, 1988 yılında kendi parseli üzerine binayı yaptığını, imar uygulaması ile davacıların murisinin paydaş kılındığını savunmuştur. Ne var ki; mahkemece yapılan keşif sonucu, çekişme konusu evin imar öncesi hangi kadastral parsel içinde kaldığı, davalı tarafın ilgili kadastral parselde korunmaya değer bir hakkının bulunup bulunmadığı belirlenmeden sonuca gidilmiştir.Hal böyle olunca; mahkemece yeniden keşif yapılarak çekişmeye konu yapının imar öncesi hangi kadastral parsel içinde kaldığı ve imar parselinin öncesi kadastral parsellerin sınırlarının denetime olanak verecek şekilde çakıştırılarak krokide gösterilmesi, davalının imar öncesine dayanan bir hakkının varlığının tespiti halinde tarafların iradesi dışında gerçekleşen şuyulandırma nedeniyle davalının kötüniyetli olduğu kabul edilemeyeceğinden ecrimisil isteğinin reddine, aksi halde yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda yapılacak araştırma sonucu belirlenecek ecrimisile hükmedilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yetinilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir…’ gerekçesi ile bozulmuştur. Mahkemesince yeniden yapılan yargılama neticesinde, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, paydaşlar arasında ecrimisil isteğine ilişkindir.
Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.02.2004 günlü ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).
25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’n aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve 6100 sayılı HMK’nın 266. vd. maddelerine uygun olmalıdır.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Tüm dosya içeriği ve toplanan delillerden, Mahkemece bozmadan sonra yapılan keşif sonrası alınan bilirkişi raporuna göre, eski 1085 parselde davacı, davalı ve dava dışı maliklerin bulunduğu, parselin 21.06.1989 tarihinde imar uygulamasına tabi tutulduğu, imardan sonra oluşan dava konusu 174 ada 10 parselin ise davacı ve davalı adına tapuda kayıtlı olduğu, taşınmaz üzerinde, bodrum+zemin+3 normal kattan oluşan bina bulunduğu,binanın davalı tarafından inşa edildiği hususunda taraflar arasında ihtilaf olmadığı anlaşılmaktadır.
Somut olayda, Mahkemece, her ne kadar, davacıların kendilerine ait olmayan taşınmaz üzerindeki ayrılmaz parça nedeniyle hak iddiasında bulunduğu, bir kimsenin kendisine ait olmayan yer için ecrimisil talebinde bulunmasının hukuken uygun görülebilir bir talep olarak değerlendirilmeyeceği, bunun yanında mevcut paydaşlığa müdahalenin İmar Yasası’nda ki uygulama sonucu gerçekleştiği, bu halde bina maliki diğer paydaş ile bir anlaşmaya varılıncaya kadar ya da paydaşlık giderilinceye kadar taşınmaz üzerindeki binasını kullanma hakkına sahip olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de, bu görüşe katılma olanağı bulunmamaktadır. Şöyle ki, dava konusu parsele ilişkin imar işleminin kesinleştiği, tapunun imardan sonraki durumunda davacı ve davalının paydaş olduğu, dava konusu taşınmaz üzerindeki binanın tamamının dava konusu parselde yer aldığı, ortada imarla oluşan bir taşkınlık olmadığı ve davalıya ait bina nedeni ile davacının taşınmazda kullanabileceği bir alanın bulunmadığı ortadadır. Bu durumda, az yukarıda açıklanan ilkeler uyarınca, dava konusu taşınmaz üzerindeki binanın davalı tarafından yaptırıldığı konusunda uyuşmazlık da bulunmadığına göre, taşınmazın tapudaki niteliğinin arsa olduğu gözetilerek, davalının zamanaşımı itirazı da dikkate alınmak sureti ile arsa üzerinden hesaplanacak ecrimisil bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.
SONUÇ: Açıklanan nedenlerle, davacılar vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan kabulü ile Yerel Mahkeme hükmünün 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, HUMK’un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine 08.09.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.