YARGITAY KARARI
DAİRE : 8. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/7253
KARAR NO : 2020/6933
KARAR TARİHİ : 09.11.2020

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tahliye ve Ecrimisil

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, vekil edenine ait olan 481 ada 10 parsel sayılı taşınmazı kiraya vermek istemesi üzerine kiracılara evi göstermesi amacıyla evin anahtarını komşusu …’ya bıraktığını, 01/02/2015 tarihinde davalı …’in eve bakmak için anahtarı aldığını, vekil edeninin davalılarla hiç bir şekilde anlaşma yapmadığını, davanın kabulü ile fuzuli şagil sebebi ile davalıların taşımazdan tahliyesine, ecrimisil bedelinin işgal tarihi olan 01/02/2015 tarihinden itibaren tespiti ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla ecrimisil bedellerinin ödenmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalılar müşterek sundukları cevap dilekçesi ile; davacının iddialarının yersiz olduğunu, taşınmaza zorla girmediklerini, bu durumun Bigadiç C.Savcılığının 2015/333 soruşturma, 2015/232 karar sayılı kararı ile hüküm altına alındığını, evin tadilatı için 265 TL harcadığını, davacı ile sözlü bir kira anlaşması olduğunu bu nedenle davacının evine yerleştiklerini beyan etmişlerdir.
Mahkemece, davalı …’in kiralanan taşınmaza, taşınmazın camında yazılı olan numarayı arayarak ve kira bedeli konusunda da anlaşarak evin anahtarını ilgili yerden aldıktan ve baktıktan sonra yerleştiği, haksız işgalci konumunda olmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.
Dava, tapulu taşınmaza elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir.
Somut olayda, dava konusu kargir ev vasfındaki 10 nolu parselin dava açıldığı tarihte 1/2 hissesinin davacı …, 1/2 hissesinin dava dışı … adına kayıtlı paylı mülkiyet şeklinde kayıtlı olduğu, dava konusu yerin mesken olarak kullanıldığı ve davacı … tarafından kiraya verilmek istendiği ve fakat davalılarla kira sözleşmesini yapmadıklarını ileri sürerek davalıların haksız işgalci olmaları sebebiyle el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talebinde bulunulduğu, davalıların ise dava konusu yeri kiralayarak kullandıklarını savunmuşlardır.

A) Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının dava açıldığı tarihte çekişmeli paylı mülkiyete konu taşınmazda pay maliklerinden olduğu, ancak Mahkemece verilen karardan sonra, davacının taşınmazda bulunan 1/2 hissesini 13.04.2017 tarihinde sattığı ve dava dışı …’in malik olduğu ortadadır.
Hemen belirtmek gerekir ki; dava açıldıktan sonra da sınırlayıcı bir neden bulunmadığı takdirde dava konusu malın veya hakkın üçüncü kişilere devredilebilmesi tasarruf serbestisi kuralının bir gereği, hak sahibi veya malik olmanın da doğal bir sonucudur. Usul hukukumuzda da ayrık durumlar dışında dava konusu mal veya hakkın davanın devamı sırasında devredilebileceği kabul edilmiş, 6100 sayılı HMK’nin 125. maddesinde, dava konusunun taraflarca üçüncü kişiye devir ve temliki halinde yapılacak usulî işlemler düzenlenmiştir. 6100 sayılı HMK’nin 125/2. maddesi ” Davanın açılmasından sonra, dava konusu davacı tarafından devredilecek olursa, devralmış olan kişi, görülmekte olan davada davacı yerine geçer ve dava kaldığı yerden itibaren devam eder. ” şeklindedir.
Somut olayda; davacı dava konusu taşınmazı sattığından, elatmanın önlenmesi yönünden davacının taraf sıfatı yani aktif husumet ehliyeti sona ermiştir. Bu durumda Mahkemece davanın yeni malike ihbarı gerekir.
B) Bilindiği üzere; paylı mülkiyet üzere olan bir taşınmazda geçerli bir kira akdinden sözedilebilmesi için, Türk Medeni Kanunu’nun 691. maddesi hükmü ve 6.5.1955 tarih 12/18 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; sözleşmenin pay ve paydaş çoğunluğunca gerçekleştirilmesi gerektiği kuşkusuzdur. Davacı …’nın taşınmazda pay ve paydaş çoğunluğuna sahip olmaması sebebiyle taşınmazı kiralama yetkisi bulunmayıp, kira sözleşmesi bu sebeple geçersizdir.
C) Ayrıca, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere, ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, hak sahibinin, hak sahibi olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, ecrimisilin hüküm altına alınabilmesi için, davalının kötüniyetli müdahalesinin duraksamaya yer vermeyecek şekilde ispatı gerekir.
HMK’nin ispat yükünü düzenleyen 190. maddesine göre ispat yükü; kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Türk Medeni Kanunu’nun 6. maddesi gereğince de, “Kural olarak, herkes iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.” düzenlemeleri mevcuttur.
6100 sayılı HMK’nin 189/3 maddesi “Kanun’un belirli delillerle ispatını emrettiği hususlar, başka delillerle ispat olunamaz.” hükmünü amirdir. Aynı Kanun’un 200/I maddesi “senetle ispat” ve 200/II maddesinde de “senetle ispat gereken hallerde karşı tarafın açık muvafakati ile tanık dinlenebileceği” hususları düzenlenmektedir. Yine, aynı Kanunun 201.maddesinde de; “Senede bağlı her çeşit iddiaya karşı ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikte bulunan hukuki işlemler ikibin beşyüz liradan az bir miktara ait olsa bile tanıkla ispat olunamaz.” denilmekte; 203.maddesinde de; “senetle ispat zorunluluğunun istisnaları” düzenlenmiş ve hangi hallerde tanık dinlenebileceği belirtilmiştir. Taraflar arasında kira sözleşmesinin kurulup kurulmadığı noktasında toplanmaktadır. Gerçekten de böyle bir sözleşmenin varlığı ve geçerliliği sabit olduğu takdirde, anılan sözleşmeye değer verileceği kuşkusuzdur. Bu durumda davalıların taşınmazı tasarrufunun haksızlığından söz edilemeyecektir. Bu halde davacı yan, kira sözleşmesine dayalı olarak tahliye isteminde bulunarak ya da Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerini dikkate almak suretiyle taşınmazın kendisine teslimini istemeyecektir. Bu bakımdan mahkemenin kabulünde isabet olduğu söylenemez. Ancak, kiracılık savunmasının kanıtlanması gerekeceği de muhakkaktır.
Bilindiği üzere; özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir. Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni ( üstü kapalı ) olarak da vücuda getirilebilir. Yeter ki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar. Nitekim bu kural l8.3.l942 tarihli ve 37/6 sayılı İnançları Birleştirme Kararında açıkça vurgulanmıştır.
Ne var ki; kira ilişkisi bir hukuki fiil (vakıa) değil, bir hakkın doğumuna, değiştirilmesine veya ortadan kaldırılmasına neden olma niteliği itibariyle bir hukuki işlem (muamele) dir.
HMK’nin 200. maddesine göre hukuki işlemlerin yapıldıkları zamanki miktar veya değerleri ikibinbeşyüz Türk Lirasını geçtiği takdirde senetle ispat olunması gerekir. Bu düzenlemeye göre, bu miktarın üzerindeki sözleşmeler hakkında tanık dinlenmesine olanak yoktur. Kira sözleşmesinin varlığı ancak, yazılı delille ispat edilebilir. Hemen belirtilmelidir ki, sözü edilen miktar, yıllık kira tutarına bakılarak belli edilir.
Somut olayda, davacı davalıların haksız işgalci olarak taşınmazı kullandıklarını iddia etmiş, davalı taraf savunmasında taşınmazı aylık 250,00 TL kira bedeli karşılığında kullandığını ileri sürmüştür. Bu sebeple kira sözleşmesinin varlığını ispat yükü davalı tarafa düşmektedir. Davalılarca taşınmazın aylık 250,00 TL’ye kiralandığı iddia edildiğinden yıllık kira bedeli 3.000,00 TL olacağı dikkate alınarak kira sözleşmesinin yazılı delille ispatı gerekir. Taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi dosyaya ibraz edilmediğine ve davalının taşınmazı tasarruf ettiği halde yargılama sırasında kira bedeli ödediğine ve davacı tarafın da kira bedellerini tahsil ettiğine ilişkin herhangi bir delil dosyaya sunamadığına göre taşınmazda fuzuli şagil olarak bulunduğunu kabul etme zorunluluğu vardır.
Hâl böyle olunca, Mahkemece çekişmeli taşınmazın devredildiği gözetilerek, yeni malike davanın ihbarının sağlanması, malikin davayı takip edeceğini belirtmesi halinde, kaldığı yerden yargılamanın sürdürülmesi aksi takdirde el atmanın önlenmesi talebine ilişkin sonucuna göre bir karar verilmesi, ayrıca iddia ve savunma doğrultusunda taraf delillerinin toplanması (taraflara emsal kira sözleşmesi sunmaları için de süre ve imkan tanınmak suretiyle) mahallinde yeniden keşif yapılarak, gayrimenkul değerlendirme uzmanı, emlakçı bilirkişisi ve inşaat mühendisinden oluşan üç kişilik uzman bilirkişi heyetinden yukarıda belirtilen ilkeler ve olgular doğrultusunda, (taşınmazın büyüklüğü, niteliği, yöredeki rayiç ve çevre özellikleri de nazara alınarak) bilimsel verilere uygun, denetime elverişli şekilde ecrimisil hesabı konusunda rapor alınması, taraflar arasında bir kira ilişkisi bulunduğu ispatlanamadığından ecrimisil talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmelerle yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenle 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollaması ile HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, HUMK’un 440/III-1, 2, 3 ve 4. bentleri gereğince ilama karşı karar düzeltme yolu kapalı bulunduğuna, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine 09.11.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.