YARGITAY KARARI
DAİRE : 8. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2019/2980
KARAR NO : 2021/4483
KARAR TARİHİ : 27.05.2021
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi
DAVA TÜRÜ : Ecrimisil
İLK DERECE
MAHKEMESİ : İstanbul 16. Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda İstanbul 16. Asliye Hukuk Mahkemesinin 01.03.2018 tarihli ve 2014/28 Esas, 2018/82 Karar sayılı kararıyla davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, Mahkeme hükmüne karşı davacı vekili, bir kısım davalılar vekili Avukat …, bir kısım davalılar vekili Avukat … tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesince davalılar vekillerinin istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kısmen kabulüne şeklinde hüküm kurulmuş olup, bu kez bir kısım davalılar vekili Avukat … ile diğer bir kısım davalılar vekili Avukat … vekilinin Bölge Adliye Mahkemesi kararını temyizi üzerine Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü:
KARAR
Davacı vekili, vekil edeninin 1/4 paydaşı olduğu dava konusu 73 ada 15 parsel sayılı taşınmazın 200 m2’lik kısmının davalı tarafça kira sözleşmesi uyarınca, 240 m2’lik kısmının ise sözleşme dışı olarak kullanıldığını belirterek, sözleşme dışı kullanılan 240 m2 kısım için 01.01.2011-30.09.2013 tarihleri arası için 196.800,00 TL ecrimisilin kademeli faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı taraf, davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesince taraflar arasındaki kira sözleşmesi esas alınarak yapılan ecrimisil hesabı doğrultusunda davanın kısmen kabulü ile 82.348,62 TL ecrimisil bedelinin tahsiline dair verilen karar davacı vekili, bir kısım davalılar vekili Av. … ve diğer bir kısım davalılar vekili Av. … tarafından istinaf edilmiş ve Bölge Adliye Mahkemesince davalı tarafın başvurusu ayrı ayrı esastan reddedilmiş, davacı tarafın başvurusu kabul edilerek karar kaldırılmış ve önceki dönem kesinleşen ecrimisil dosyası esas alınarak yapılan ecrimisil hesabı doğrultusunda davanın kısmen kabulü ile 176.999,22 TL’nin tahsiline karar verilmiş olup; hüküm, bir kısım davalılar vekili Av. … ve diğer bir kısım davalılar vekili Avukat … tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, ecrimisil istemine ilişkindir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu 73 ada 15 parsel sayılı, 1.856,48 m2 arsa nitelikli taşınmazda … Vakfı’nın ¼ malik olduğu ve diğer 3/4 payın 3561 sayılı Kanun uyarınca kayyım ile yönetildiği, davacı taraf ile davalı taraf arasında 200 m2’lik kısım için yapılmış ve halen devam eden kira sözleşmesi bulunduğu ancak davalı tarafın bu sözleşmede belirlenen alan haricinde 240 m2 yer kullandığı anlaşılmıştır.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir. Bunun yanı sıra, Dairemizin yerleşmiş uygulamalarına göre; aynı yere ilişkin olarak önceki dönem ecrimisil bedeline ilişkin sonuçlanmış davalar bulunduğu takdirde; kural olarak önceki dönemin son dönemi için kabul edilen (ve kesinleşen) miktara ÜFE’nin tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktar, sonraki dönem ecrimisil bedelini oluşturur. Kural bu olmakla beraber, ecrimisil bedelinin en az kira bedeli olması ve kira sözleşmelerinde TBK. 344. maddesine göre 5 yıl geçtikten sonra rayice göre kira tespitinin istenebilmesi nedeniyle daha önce rayice göre belirlenen dönem ile dava konusu edilen ilk dönem arasında 5 yıllık sürenin geçmesi veya taşınmazın bulunduğu yerde imar, sanayileşme, yerleşim vs. özel nedenlerle değişimden dolayı rayiç ve emsal kiralar arttığı takdirde kesinleşen döneme ilişkin değerler nazara alınmadan, toplanacak somut verilere göre yeniden bilirkişi incelemesi yapılarak yeni dönem (sonraki dönem) ecrimisil bedeli belirlenerek hüküm altına alınabilir.
Somut olaya gelince, eldeki temyize konu davadan önce, dava konusu taşınmaz hakkında, Sarıyer 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/320 Esas sayılı dosyası ile 01.10.1997-30.09.1999 tarihleri arasındaki dönem için 3 307 560 000 TL ecrimisilin davalı taraftan tahsiline karar verildiği ve kararın Yargıtay’dan geçerek kesinleştiği; akabinde Sarıyer 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/375 Esas sayılı dosyası ile 01.10.1999-31.03.2001 tarihleri arasındaki dönem için ecrimisile hükmedildiği ve Yargıtay onamasından geçerek kesinleştiği; devamında Sarıyer 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/177 Esas sayılı dosyası ile 01.04.2001-30.04.2005 tarihleri arasındaki dönem için önceki kesinleşen ecrimisil dosyası esas alınarak yapılan hesap uyarınca ecrimisile hükmedildiği ve sonrasında Sarıyer 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/380 Esas sayılı dosyası ile 01.05.2005-30.09.2008 tarihleri arasındaki dönem için önceki dönem dosyası esas alınarak hesap yapıldığı belirtilerek 148.866,17 TL ecrimisil bedelinin davalı taraftan tahsiline karar verildiği ve bu kararın kesinleştiği, eldeki temyize konu davada da 2008 yılı için kabul edilen (ve kesinleşen) miktara ÜFE’nin tamamının yansıtılması suretiyle bulunan miktarın İstinaf Mahkemesince hüküm altına alınmıştır.
Hal böyle olunca, Mahkemece ilk defa belirlenen kira bedelinin 1999 yılına ilişkin olduğu, sonraki dönem ecrimisil bedellleri belirlenirken önceki dönemin son dönemi için kabul edilen (ve kesinleşen) miktara ÜFE’nin tamamının yansıtılması suretiyle bulunan miktarın esas alındığı, bu şekilde geriye yönelik olarak uzun süre ÜFE uygulaması yapıldığı ve rayice göre belirlenen ilk yıldan itibaren beş yıllık sürenin geçtiği nazara alınarak, açıklanan ilkeler doğrultusunda bilirkişilerden yeniden taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parasının taraflar arasındaki sözleşme ile yetinilmeyerek başka emsaller de değerlendirilerek taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre tespiti, sonraki dönemler için ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması sureti ile hesaplama yapılması ve kiralanan alan dışında kullanılan alanın davacı payına isabet eden kısmının belirlenmesi hususunda rapor alınarak sonucu dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, belirtilen şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle bir kısım davalılar vekili Av. … ve diğer bir kısım davalılar vekili Avukat …’ın temyiz itirazının kabulüyle, Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK’nin 371. maddesi uyarınca BOZULMASINA, dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, peşin harcın istek halinde temyiz edenlere ayrı ayrı iadesine, 27.05.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.