YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2010/9168
KARAR NO : 2010/10791
KARAR TARİHİ : 18.10.2010

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 22.08.2006 gününde verilen dilekçe ile maden sahasının iadesi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 04.05.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_K A R A R_

Davacı İR 7207 işletme ruhsatlı sahayı davalıya 19.09.2001 tarihli protokol uyarınca kiraladığını, davalının 2002, 2003 ve 2004 yılının ilk yarısı için rödevans bedeli ödedi ise de 2004 yılı ikinci yarı bedelini ödemediğini, üstelik işletmeyi pasif halde bıraktığını, bu gibi durumlarda madencilik örf ve adetine göre maden sahasının iade edilmesi gerektiğini belirterek maden ruhsatının kendisine iadesine istemiştir.
Davalı maden sahasında verimli mermer bulma çalışmaları yaptığını, üretime geçildiğinde davacıya rödevans ödemesinde bulunacağını, açılan davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece sahada üretim yapılmaması sebebiyle davacıya ödeme yapılması gerekmediğinden bahisle dava ret edilmiştir.
Hükmü davacı temyiz etmiştir.
Davadaki istem sonuç olarak sözleşmenin feshine yöneliktir. 19.09.2001 tarihli “protokol” başlıklı sözleşmenin 3/c ve 9. maddelerinden kiracının üretimin % 11’i oranında rödevans ödemesinde bulunması gerektiği anlaşılmaktadır. Nitekim, 2002, 2003 ve 2004 yılının ilk yarısı için davalı tarafından davacıya rödevans bedeli ödenmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık maden sahasının işletilmemesi sebebiyle davalının davacıya rödevans ödemek zorunda olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. Dosyada yer alan bilgi ve belgelere göre sahadaki üretimin 1.10.2004 tarihinde durdurulduğu, işletme faaliyetine 19.05.2006 tarihine kadara ara verildiği sabittir.
Kiracı adi kirada kiralananı kullanmak hakkına sahip ise de hasılat kirasında kullanma yanında kiralananı işletmek ve ondan semereler almak yetkisi vardır. Adi kiradan farklı olarak kullanmak ve işletmek yetkisi kiracı için aynı zamanda onun borcudur. Bu konudaki BK. m.278 f.1 hükmü “Kiracı, kiralananı tahsis olunduğu dairede iyi bir surette işletmeye bilhassa hâsılata kabiliyetli bir halde bulundurmaya mecburdur” şeklindedir. Bunun nedeni hasılat kirasının özelliğine dayandırılmakta ve şöyle denilmektedir; “Bir işletmenin itibarı, şöhreti, verim kabiliyetinin idamesi, müşterilerinin muhafazası gibi hayatiyetini temin eden maddi ve gayrı maddi unsurlar, kira akdi ile kiracıya terk edilmektedir. Bu bakımdan kiracının işletme hakkı daha ziyade bir-mükellefiyet-şeklinde tezahür etmektedir. Çünkü işletme borcu ifa edilmezse kiracı belki yalnız semere elde edemez, fakat işletme bir iktisadi ve hukuki vahdet olarak bu vasfını devam ettiremezse uğranılacak zarar kiracınınkinden çok daha fazladır.”
Kiracının işletme borcunun kapsamına hasılata kabiliyetli halde bulundurma borcu da dahildir. Hasılata kabiliyetli halde bulundurmak ise, hasılat yeteneğinin tüketilmemesi, hâsılat kabiliyetinin bitirilmemesi, başka bir deyişle, hasılat elde etme imkanının devam eder vaziyette olması olarak kendini gösterir. Hasılat elde etme kabiliyetinin devam ettirilmesi için gerekli masrafları yapma borcu da kiracıdadır. Kiracının kiralananın hasılat getirme özelliklerini azaltması ya da yok etmesi halinde sorumlulukları vardır. Hasılat kirasında kiracının kiralananı tahsis olunduğu dairede iyi bir surette işletme, bilhassa hasılata kabiliyetli bir halde bulundurma borcu beraberinde kiracının bazı yan borçlarını da getirmektedir.
Kiracı, BK. m.279 f.1’deki “Kiracı, kiralananın iyi bir halde muhafazası için lazım gelen takayyütü ifa ile mükelleftir” hükmü uyarınca işletmeyi her türlü zarar verici etkenlerden korumak maksadıyla tedbirler almak zorundadır. Çünkü iyi bir işletme faaliyeti ancak bu tedbirler alınırsa sürdürülebilir.
Diğer taraftan kiracı, işletmede kendisinin gidermesi gerekmeyen esaslı tamiratların ortaya çıkması (BK. m.273) veya kiracılık hakkı ile bağdaşmayan üçüncü kişilerin hak iddiaları (BK. m.275) karşısında sessiz kalmamalı, kiralananı ilgilendiren bu gibi hak iddialarını kiralayana ihbar etmelidir. Kiracının ihbar mükellefiyeti, kiralayanın BK. m. 251,253 ve 276’daki vecibelerini ifa etmesini ve ifa etmediği takdirde kiracının haiz olduğu hakları talep etmek imkanını hazırlar. Kiracının ihbar mükellefiyetini yerine getirmemesi yalnız kendi haklarının kaybedilmesine intaç etmeyip aynı zamanda, husule gelecek zararlardan da mesul olmasına sebep olabilir.
Kiracının kiralananı iyi bir surette işletme, bilhassa hasılata kabiliyetli bir halde bulundurma borcunu ihlal etmesi sözleşmeye aykırılık teşkil edeceğinden, BK. m.96 uyarınca sorumluluğunu gerektirdiği gibi kiralayan bu sebebe dayanarak sözleşmenin feshini de isteyebilir.
Somut uyuşmazlıkta; davacı 28.03.2006 ve 16.05.2006 tarihli ihtarnameleriyle davalı kiracıyı temerrüde düşürdüğünden ve yukarıda sözü edildiği üzere davalı tarafından hasılat kirasına konu yerin işletilmesi borcunun yerine getirilmediği sabit olduğundan Borçlar Kanununun 289. maddesi uyarınca taraflar arasındaki sözleşmenin feshedilerek ruhsatının davacıya iadesine karar verilmesi gerekirken davanın, hukuki olan bir konuda bilirkişi raporuna bağlı kalınarak reddedilmesi doğru görülmediğinden, karar bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 18.10.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi.