YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2012/14183
KARAR NO : 2012/19282
KARAR TARİHİ : 19.09.2012
MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ
Dava dilekçesinde kira parasının 01.09.2010 gününden başlayarak aylık 15.000,00 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü (12.000,00 TL olarak tespiti) cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davacı dilekçesinde aylık kira parasının 01.09.2010 tarihinden itibaren 15.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.Mahkemece 26.09.2011 tarihli bilirkişi raporu esas alınarak hak ve nesafet kuralları kapsamında dava konusu taşınmazın 01.09.2010 tarihinden itibaren aylık kira parasının 12.000,00 TL olarak tespitine karar verilmiştir.Taraflarca emsal kira sözleşmesi ibraz edilmemiştir.Davacı vekili emsal kira bedelleri ile ilgili bir takım internet sitelerinden kiralık ilaları emsal kira olarak sunmuştur.Hükme esas alınan bilirkişi raporunda taraflarca ibraz edilen emsal kira sözleşmesi bulunmadığı,dava konusu yer ile aynı nitelikte az sayıda taşınmaz olması nedeniyle emsal olarak kabul edilebilecek taşınmazlara ait kira sözleşmeleri tespit edilmediği,davacı vekilince dava dosyasına ibraz edilen kira lık ilanları fikir verici emsal olarak değerlendirildiği belirtilerek dava konusu yerin boş olması halinde hak ve nesafet kuralları gereğince aylık 14.000,00 TL kira bedeli ile kiraya verileceği kanaatinin bildirildiği görülmüştür.Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesini ortadan kaldırılmamıştır. Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir. O nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, hukukçu, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, resende emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı,bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır. Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re’sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.
Yerel mahkemece alınan bilirkişi raporu yukarıda anılan içtihada ve yerleşik Yargıtay uygulamaları çerçevesinde hüküm kurmaya yeterli olmayıp soyut gerekçeler içermektedir. Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar gözetilmek suretiyle rapor alınmalı ve sonucuna göre bir karar verilmelidir.Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 19/09/2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.